Vue directe des voisins sur son fonds : quels recours ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Vue directe des voisins sur son fonds : quels recours ?

Un propriétaire, pour apporter de la lumière à son immeuble, peut désirer créer une ouverture. Il doit cependant respecter les règles édictées par le code civil visant à protéger la vie privée des voisins.

Ces règles sont prévues aux articles 675 et suivants du code civil. Il a été jugé par la Cour de cassation que ces règles ne s’appliquent qu’aux fonds contigües  (Cass., civ. 3^ème, 3 oct. 2000), exclusion faite des copropriétés horizontales  pour lesquelles les parcelles sont considérées comme formant un ensemble commun à tous.

1. 1.       Distances légales imposées pour les vues

Il convient de distinguer les vues des jours pour lesquelles les règles diffèrent. Les vues permettent de voir le fonds d’autrui, ce que n’autorise pas le jour. La qualification à donner sera appréciée en cas de litige par le juge qui déterminera si l’ouverture permet de voir de façon normale et constante le fonds voisin.

Il existe en outre deux types de vues : la vue droite et la vue oblique.

Ces distances légales ne s’appliquent pas dans plusieurs cas de figures et notamment dans les hypothèses suivantes :

–          ouverture donnant sur une parcelle ou un terrain en indivision

–          servitude de passage sur le fonds voisin au profit de celui ayant créé ou projetant de créer l’ouverture (art. 678 code civil)

–          balcons ou terrasses donnant sur un mur aveugle ou sur un toit fermé

–          ouverture sur un mur non mitoyen (art. 676 code civil)

–          vue droite ou oblique donnant sur le domaine public (square, jardin, rue…)

La Cour de cassation a précisé le 23 février 2005 que « l’exception au principe de l’interdiction prévue à l’article 678 du code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue », limitant ainsi l’exception à la lettre de l’article 676 du code civil.

1. 2.       Recours en cas de manquement à ces règles

Tout recours en justice n’est fondé que s’il y a un préjudice. C’est pourquoi, il est toléré qu’il soit dérogé aux distances légales lorsque cela ne cause pas de préjudice au voisin sur le fonds duquel la vue est créée.

Au cas contraire, il est conseillé de tenter dans un premier temps de trouver un accord avec le voisin qui projette de, créer ou a déjà créé, l’ouverture.

A défaut de solution amiable, il convient d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception mettant en demeure le propriétaire à l’origine de l’ouverture de fermer cette ouverture.

En dernier lieu, le voisin dont la vie privée est compromise est en droit de saisir le juge d’instance d’une demande en suppression de l’ouverture.

Le voisin peut néanmoins être déchu de tout recours par le jeu de la prescription acquisitive. Autrement dit, à l’issue de trente années de possession paisible sans contestation le propriétaire de l’ouverture acquiert de plein droit la servitude de vue sur le fonds de son voisin. La prescription décennale ne s’applique pas aux servitudes.

Si les distances légales sont respectées, le voisin lésé peut toujours envisager un recours sur le fondement du trouble anormal du voisinage s’il fait état d’une privation de la jouissance paisible de son droit de propriété (sur une vue plongeante constitutive d’un trouble anormal du voisinage : cass., 7 fév. 2007).