Vente d’un immeuble par une SCI et clause excluant la garantie des vices cachés

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Vente d’un immeuble par une SCI et clause excluant la garantie des vices cachés

Une SCI peut-elle être considérée comme un professionnel de l’immobilier ? Quels sont les critères de qualification de la SCI en professionnel de l’immobilier ? Quelles sont les conséquences de la qualification d’une SCI en professionnel de l’immobilier ? Peut-elle bénéficier d’une clause écartant la garantie légale des vices cachés ?

Récemment et à plusieurs reprises, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler qu’une SCI pouvait être considérée comme un professionnel de l’immobilier, et ce alors même que les associés la composant sont de simples particuliers.

Cette qualification a des conséquences en matière de pénalités de retard, de droit de rétractation, mais surtout en matière de vices cachés.

Selon l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Toutefois, l’article 1643 du Code civil permet au vendeur de stipuler qu’il ne sera tenu d’aucune garantie (clause exclusive de garantie contre les vices cachés).

Il est classique lors de la vente d’un immeuble que les parties insèrent une clause aux termes de laquelle la garantie légale des vices cachés ne trouvera pas à s’appliquer.

Cette dérogation au principe de l’article 1641 du Code civil (la garantie contre les vices cachés) n’est cependant pas applicable lorsque le vendeur est un professionnel. Le vendeur professionnel est en effet présumé connaître les vices de la chose vendue, même lorsque l’acquéreur est un professionnel.

Or, dans un arrêt en date du 7 octobre 2014 (Cass. 3^e civ. 7 oct. 2014, n°13-21.957), la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler qu’une SCI pouvait être qualifiée de professionnel de l’immobilier.

Pour procéder à cette qualification de professionnel de l’immobilier, la Cour de cassation a simplement relevé que la SCI avait agi conformément à son objet social en faisant l’acquisition d’un immeuble et en le revendant 14 mois plus tard.

Extrait de l’arrêt contenant l’objet social de la SCI :

« Attendu qu’ayant constaté que la société civile immobilière L2G (la SCI), ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait d’acquérir, avait agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28 avril 2005 à l’acquisition d’un immeuble comprenant six appartements donnés en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à M. X… »

Dès lors qu’elle avait procédé à cette requalification, la Cour de cassation ne pouvait faire autrement que de considérer que la SCI était présumée connaître les vices affectant l’immeuble revendu, et de faire échec à l’application de la clause exclusive de garantie contre les vices cachés.

Conclusion

Au-delà des conséquences en matière de vices cachés, la requalification de la SCI en professionnel de l’immobilier peut également priver cette dernière de la faculté de rétractation prévue par l’article L271-1 du Code de la construction et de la l’habitation (Cass. 3^e civ. 16 sept. 2014, n° 13-20002 ; Cass. 3^e civ. 24 oct. 2012, n° 11-18.774) et devrait également avoir des conséquences en matières de pénalités de retard (Art. L441-6 du Code de commerce).