Syndic de copropriété : mandat d’agir en justice

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Syndic de copropriété : mandat d’agir en justice

Les modalités de la représentation du syndicat de copropriété en justice, sont prévues par les articles 55 et 59 du décret du 17  mars 1967.

C’est le syndic qui représente le syndicat de copropriété dans les actions en justice.

Pour cela, le syndic doit être autorisé à agir en justice par l’assemblée générale. L’assemblée générale est la seule habilitée à autoriser le syndic à agir en justice et l’autorisation doit être donnée au syndic en exercice lors de l’introduction de l’action.

La preuve de l’autorisation (majorité des copropriétaires) est rapportée par la production du procès-verbal et le défendeur peut exiger du demandeur qu’il produise cette preuve.

Pour être recevable, l’autorisation donnée par l’Assemblée Générale doit :

-comporter l’identification précise des parties à assigner

-se prévaloir d’un objet déterminé

-porter sur un litige déjà né

Dans le cas où le syndic a introduit une procédure sans autorisation préalable par l’Assemblée Générale, l’irrecevabilité pure et simple de la demande pourra être invoqué par tout défendeur à l’action.

Néanmoins, une ratification des actions intentées par le syndic au nom du syndicat peut intervenir en cours de procédure (en première instance, voire en appel), sauf à ce que cette ratification intervienne postérieurement au délai de prescription.

En effet, la ratification par l’assemblée générale de l’action intentée par le syndic sans autorisation peut intervenir durant l’instance d’appel avant que la Cour ne statue, même si la nullité avait été retenue par le tribunal.

Les exceptions au principe de l’obtention d’une autorisation sont :

• Les actions en recouvrement de créance
• La mise en œuvre des mesures d’exécution forcée
• Les mesures conservatoires
• Les demandes relevant du juge des référés
• Les actions pour lesquelles le syndicat est défendeur à l’action
• Les voies de recours
• La reprise d’instance
• La demande de désignation d’un mandataire ad hoc
• La demande de désignation d’un administrateur provisoire
• La demande de désignation d’un expert

Articles 15, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 55 et 59 du décret du 17  mars 1967, (Civ. 3e, 31 janv. 1996, n°93-19.421), (Cass. 3e civ., 8 juin 1994, n°92-11.556), ( Civ. 3e, 3 déc. 2002, n°01-13.298), (Cass. 3e civ. 9 mai 2012, n° 11-10.293), (Cass.3e civ., 1er mars 2005, n° 03-20.566), (Civ. 3e, 26 sept. 2007, n°06-11.191), Civ. 3e, 2 juill. 2008 n°07-14.139), (Civ. 3e, 12 juill. 1995, n° 93-12.508), (Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°07-13.236), (Cass., ass. plén., 15 mai 1992, n°89-18.021), (Civ. 3e, 15 mars 2006, n°04-20.023), (Cass. 3e civ., 30 nov. 1988 : Loyers et copr. 1989, comm. 99), (Cass. 3e civ., 11 mai 2000, n° 98-17.179),(Cass. 3e civ., 12 nov. 2003, n° 02-16.845).