Résiliation judiciaire du bail d’habitation du locataire âgé
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, prévoit un droit au maintien dans les lieux du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond de ressources.
Dans un arrêt de rejet (pourvoi du locataire), Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-16.990 , la Cour de Cassation confirme que les dispositions de l’article 15 III ne peuvent faire échec à la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur des manquements du locataire à ses obligations.
Le champ d’application du texte reste donc strictement limité à son objet, savoir le refus de renouvellement du bail (principalement la reprise des lieux pour vendre).
En l’espèce, le locataire était défaillant dans le paiement de son loyer, mais il faut étendre la solution à toutes les autres hypothèses fondées sur des manquements graves justifiant la résiliation par un juge.
La résiliation judiciaire ne se confond donc pas avec le refus de renouvellement.
La solution est heureuse et orhodoxe sur le plan juridique.
Le chemin entre la volonté et la reprise effective des lieux est semé d’embûches et le bailleur doit préparer avec soin sa procédure.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Art 15 III. ― Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
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