Question : quelle est l’étendue de l’obligation de conseil et d’information du professionnel ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Question : quelle est l’étendue de l’obligation de conseil et d’information du professionnel ?

Tout professionnel s’interroge sur la nature et l’étendue de son devoir d’information et de conseil à l’égard de ses clients.

Réciproquement, le client peut estimer qu’il n’a pas reçu toutes les informations indispensables à la prise de décision.

Quels sont les recours et quelles sont les règles applicables au devoir de conseil ?

 

Il convient de distinguer l’obligation précontractuelle de renseignement (§1) des obligations contractuelles d’information (§2) et de conseil (§3).

Il est vrai qu’en pratique cette distinction est difficile à établir, elle permet pourtant de dessiner les contours du devoir de conseil.

§ 1 L’obligation précontractuelle de renseignement

A) Le principe

Il existe aujourd’hui une obligation précontractuelle de renseignement  qui peut être regardée comme un principe général. Le vendeur est tenu d’une obligation de renseignement avant la formation du contrat, il doit en effet informer son cocontractant afin d’éclairer son consentement.

Cette obligation peut parfois être légale.

Il s’agit le plus souvent de textes insérés dans le code de la consommation :

Art L.111-1 du Code de la Consommation, le vendeur professionnel doit mettre le consommateur « en mesure de connaître les caractéristiques du bien vendu »

Art L.111-2 et L.114-1 lorsque la vente porte sur un meuble, le vendeur professionnel doit en outre indiquer « la période pendant laquelle il est prévisible que les pièces indispensables à l’utilisation du bien seront disponibles sur le marché »

Art L.111-3 doivent être clairement indiqués les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de la vente

Cette obligation précontractuelle a été reconnue d’une façon générale par la jurisprudence.

L’admission du dol par réticence allait dans ce sens, depuis deux arrêts de la Cour de Cassation de 1933 et de 1947.

L’obligation d’information est unilatérale, en ce sens qu’elle n’existe qu’à la charge du vendeur, et point de l’acheteur éventuel du moins quant à la valeur de ce qu’il achète.

 

B ) Les diligences qui découlent du principe

L’objectif de l’obligation précontractuelle de renseignement est de permettre à l’acheteur de prendre sa décision en pleine connaissance de cause.

En vertu de l’obligation précontractuelle de renseignement ou d’information, le vendeur se doit de prévenir son partenaire, même simplement éventuel, des risques et avantages de l’opération ; ainsi que de toute circonstance ayant un rôle déterminant dans la décision de contracter, ou devant conduire l’acheteur à envisager des démarches urgentes.

Il l’éclaire pour que son choix intervienne en pleine connaissance de cause, dès lors que son ignorance est légitime, le vendeur n’a pas à aller au-delà, l’informateur ne conseille pas. Il existe parfois une obligation de se renseigner de la part du cocontractant. L’obligation d’information n’est soumise à aucune forme particulière. Elle s’accomplit par n’importe quel moyen. Ce qui compte s’est la réalité de son existence. Ca Chambéry, 3 juin 1998, le client avait été parfaitement informé par la remise d’une documentation, lui permettant d’effectuer son choix

Elle suppose parfois que le vendeur procède à des investigations pour pouvoir informer pleinement le client.

Cass com 6 mai 2003 «  tout vendeur d’un matériel doit, afin que la vente soit conclue en connaissance de cause, s’informer des besoins de son acheteur et informer ensuite celui-ci des contraintes techniques de la chose vendue et de son aptitude à atteindre le but recherché »

C) La responsabilité

En principe, la responsabilité découlant de l’inobservation de cette obligation d’information est délictuelle puisqu’elle résulte d’un acte ou d’une omission antérieure à la formation proprement dite du contrat.

Certains auteurs estiment que la responsabilité serait contractuelle dès que le manquement à l’obligation d’information a une incidence sur l’exécution du contrat.

Le droit de demander la nullité d’un contrat n’exclut pas l’exercice d’une action en responsabilité délictuelle par la victime d’un vice du consentement lors de la conclusion du contrat pour obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi, elles peuvent donc se cumuler.

§2 L’obligation contractuelle d’information

A) Le principe

L’obligation contractuelle d’information impose au vendeur de prévenir son cocontractant des tenants et aboutissants de l’objet acheté.

Cette obligation contractuelle accessoire prolonge l’obligation précontractuelle de renseignement. Sa violation constitue une défaillance contractuelle  engageant la « responsabilité contractuelle » du professionnel défaillant.

Il s’agit selon l’arrêt Hédreul de 1997 d’une obligation de résultat : « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ».

La question se pose, cependant, de savoir si l’obligation vaut pour le simple revendeur aussi bien que pour le fabricant.

La jurisprudence, sur ce point, semble avoir évoluée. Après avoir, dans un premier temps, admis que le vendeur pouvait être mis hors de cause au motif qu’il : « n’était pas forcément au courant des éléments ne résultant pas de l’étiquette apposée par le fabricant » Cass 1ère Civ 31 janvier 1973. La Cour de Cassation a, ensuite, posé en principe dans un arrêt du 27 janvier 1982 que « le vendeur professionnel ne peut invoqué vis-à-vis de son acheteur profane, une information insuffisante du fabricant du matériau incriminé »

Il reste cependant concevable que la présomption de connaissance ne s’étende pas à tout fournisseur mais seulement, comme le laisse entendre un arrêt du 23 avril 1985 Cass 1ère civ, au « revendeur spécialisé » . Ce dernier est en mesure et doit prendre soin de transmettre, préciser et éventuellement corriger les renseignements fournis par le fabricant.

B) Les taches de l’informateur

Une jurisprudence abondante que le vendeur et le fabricant doivent informer les acheteurs sur les aspects suivants quant à l’objet vendu :

1° Ses contre-indications ( CA Paris 16 mars 2000)

2° Ses contraintes techniques

3° Les risques encourus

4° Les conséquences de l’achat au regard des normes : tant techniques que juridiques

C) Les nuances dans son application

Toutefois l’information doit parfois être réciproque . L’acheteur d’un appareil technique, d’un système informatique voire d’un immeuble doit préciser dans son appel d’offres ou lors des pourparlers les caractères, qualités, performances qu’il attend, ses besoins et les objectifs à atteindre ( Cass com 7 jan 1997). Si ces précisions n’ont pas été apportées, son partenaire pourra être déchargée de sa responsabilité ou au moins en partie.

Il s’agit d’une règle générale du droit de la vente qui est traditionnelle en matière d’erreur sur la substance et de vice lorsque l’acheteur destinait la chose à quelque usage inhabituel.

Cette obligation de l’acheteur dans la définition de l’information qui lui est nécessaire est de nature à transformer l’obligation du vendeur en obligation de moyens en raison de l’aléa qu’elle crée.

Il s’avère que des relations d’affaires habituelles entre deux professionnels dispensent le client d’informer le fournisseur de ses besoins.

Cependant l’obligation réciproque d’information est appréhendée de manière stricte par la jurisprudence afin d’éviter que les vendeurs ne se déchargent de leur responsabilité.

CA Rouen 9 juin 1993, s’agissant d’une société d’emballage qui en sa qualité de « spécialiste de l’emballage » ne saurait se retrancher derrière un « prétendu devoir qu’aurait eu son cocontractant de la renseigner sur les modalités techniques du conditionnement à effectuer ».

Cass 1ère Civ 1995, un acheteur d’un véhicule utilitaire ne peut pas invoquer dans le seul but de faire condamner le vendeur le fait que celui-ci avait manqué de s’informer auprès de lui des conditions de l’utilisation de l’engin. Seule l’ignorance légitime est recevable Cass com 24 mars 1998, « le client ne pouvait pas ignorer le risque qu’il prenait en contractant ».

L’ignorance légitime excusable du simple particulier, ne l’est pas du professionnel. Votre clientèle se compose exclusivement d’acheteurs professionnels, il convient de définir l’étendue de leur connaissance technique afin de définir l’intensité exacte de l’obligation d’information.

Il convient alors à déterminer ceux qui sont censés savoir ou qui ont la possiblilité de se renseigner eux-mêmes. La seule considération de l’activité professionnelle de vos clients n’est pas suffisante à établir leurs connaissances préalables. Pour conférer la qualité de personne avertie, la Cour de Cassation invite les juges du fond à se baser sur une pluralité d’indices. Par exemple une personne sera considérée comme « avertie » et « ayant une grande maîtrise des opérations boursières » non seulement par sa qualité d’employer de banque mais également par la façon dont elle a géré son portefeuille au cours de la période qui a précédé la crise boursière. Cet arrêt du 18 février 1997, précise que la profession exercée par le cocontractant ne constitue pas à elle seule un élément suffisant pour lui conférer la qualité d’opérateur compétent et donc d’ores et déjà informé. Elle doit impérativement s’accompagner d’autres indices.

Cass com 24 mai 2005 RJDA 2005 n°1092 : « L’obligation d’information du vendeur à l’égard de son client sur l’adaptation du matériel vendu à l’usage auquel il est destiné n’existe à l’égard de l’acheteur professionnel que dans la mesure où sa compétence ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques du matériel vendu »

 Il ne s’agit là que d’un rappel implicite de l’obligation de bonne foi. Ainsi un vendeur ne peut pas être condamné si l’acheteur avait les moyens de connaître les risques d’utilisation du produit même si le vendeur ne lui a pas posé la question.

L’obligation contractuelle du vendeur va plus loin, il existe désormais une obligation pour le vendeur de se renseigner sur les informations qu’il va délivrer. Il ne peut donner une fausse information ou prétendre qu’il ignorait la portée exacte de l’information donnée. Les renseignements  peuvent être recherchés auprès de l’acheteur, afin de lui préciser ses objectifs. Mais cette information se fera essentiellement auprès de tiers notamment auprès du fabricant du produit vendu. Il revient par exemple eu vendeur de se renseigner sur les normes imposées pour la fabrication et l’installation du produit. En effet la Cour de Cassation précise dans un arrêt de la 2ème chambre civ du 19 octobre 1994 que « celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l’obligation de s’informer pour informer en connaissance de cause.

Les textes imposant une obligation d’information et de conseil existent essentiellement dès lors qu’un consommateur traite avec un professionnel. S’agissant du devoir d’information entre professionnels, il arrive cependant, quoique plus rarement, qu’une obligation d’information soit imposée par les textes dans les rapports entre professionnels. Il en est ainsi s’agissant par exemple des contrats de distribution qui, tels la concession ou la franchise impliquent selon l’expression de la loi ( C. com ., art L. 330-3- L. n°89-1008, 31 déc. 1989 dite loi Doubin) qu’une personne mette à la disposition d’une autre personne un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant d’elle un engagement d’exclusivité ou de quasi exclusivité pour l’exercice de son activité ».

L’obligation d’information procède du devoir plus général de loyauté entre professionnels. Il existe donc également pour l’acheteur un devoir de se renseigner, notamment sur les nouvelles lois entrées en vigueur, il convient à l’acheteur de prendre connaissance lui-même des caractéristiques de la chose et d’interroger le professionnel pour obtenir des informations complémentaires.

Par conséquent, vous n’avez pas à renseigner celui qui sait ou qui a les moyens de se renseigner.

L’obligation contractuelle de conseil

A)  Le contenu de l’obligation de conseil

Il s’agit d’une obligation plus lourde que la simple obligation d’information, le débiteur de l’obligation de conseil est tenu des obligations suivantes :

1)      Il peut être tenu d’accomplir certaines recherches, d’effectuer des études préalables, notamment pour adapter le matériel aux besoins du client ou à l’utilisation qui en est prévue.

2)      Il peut également être tenu de conseiller l’acheteur quant à l’opportunité même des décisions à prendre. Cette obligation est très étendue car elle comprend un devoir de déconseiller de mauvaises opérations, d’encourager voire d’inciter le client à conclure un engagement qui sera favorable à ses intérêts. Il devra également prévenir et mettre en garde l’acheteur sur les risques graves encourus par son client s’il utilise le produit différemment de l’utilisation prévue.

Le vendeur doit rechercher les besoins de son client pour lui apporter un conseil personnalisé. Selon M. Fabre-Magnan « le conseil correspond donc à la mise en relation du renseignement brut avec l’objectif poursuivi par le créancier de l’information. »

3)      L’obligation peut dans certain cas s’étendre jusqu’à aider concrètement le client voire à      le suppléer. Il s’agit d’une assistance technique liée qui dépasse le contrat de vente. Cette obligation se retrouve essentiellement dans les contrats passés avec des entreprises d’ingénierie qui au-delà de leur tâche d’élaboration et de fourniture d’un ensemble informatique ou industriel sont tenues d’une obligation particulière de conseil lors de la réalisation, éventuellement même après sa mise en route.

B)   Le débiteur de l’obligation de conseil

L’obligation de conseil reste selon la jurisprudence une obligation implicite. Il serait en effet préférable que cette obligation soit insérée et définie explicitement soit à titre principal dans un contrat de conseil, soit à titre accessoire d’un autre contrat, notamment d’une vente.

Cass 1ère Civ 3 juillet 2001 Alcatel, selon un important courant jurisprudentiel, «  l’obligation de conseil est implicite dans la fourniture d’appareils ou d’ensembles complexes. »

La qualité du client influe sur l’intensité du devoir de conseil. L’obligation s’apprécie au regard de la compétence respective des partenaires. Puissante à l’égard d’un profane ( Cass com, 25 oct 1994 RJDA 1995)  elle sera moindre envers un homme de métier ( CA paris, 27 jan 1994).

Néanmoins l’obligation de conseil existe même au profit d’un acheteur professionnel, du moins dans la mesure où sa compétence ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du matériel vendu.

Selon l’arrêt du Cass 3e civ, 6 mars 2002, le conseiller n’aurait pas à rappeler des faits qui étaient connus de tous.

L’obligation de coopération présente dans le cas d’une obligation d’information existe également pour l’obligation de conseil. En effet, si votre client compte faire du produit acheté un usage spécifique, il doit vous informer de ses besoins afin que vous puissiez lui délivrer un produit conforme au but recherché. Il doit s’instaurer entre les parties une véritable collaboration.

La Cour d’appel de Toulouse par un arrêt du 22 février 1994, a en effet précisé qu’il « est de principe que l’obligation de conseil impose au fournisseur d’analyser avec minutie les besoins de son client, de lui indiquer la voie qui lui paraît la meilleure, de le pousser à l’adopter, et de proposer des solutions adéquates en puissance, capacité et rapidité. (…) ce devoir de conseil a pour corollaire une certaine coopération et collaboration du client qui doit prendre toutes les informations concernant le produit qui lui est proposé et préciser les éléments et paramètres de sa demande ».

A défaut de coopération, l’acheteur d’un de vos produits se révélant impropre à l’utilisation attendue, ne peut prétendre à des dommages et intérêts même si vous avez manqué à votre obligation de conseil dès lors que lui-même a failli à son obligation de coopération et de collaboration en omettant de vous préciser les éléments et paramètres de sa demande.

L’exécution du devoir de conseil permet à l’acheteur d’apprécier et d’accepter les risques en connaissance de cause , exonérant ainsi le vendeur de la responsabilité des dommages causés par la décision finalement prise.

C)  L ’intensité de l’obligation de conseil

La réalité de la délivrance des conseils est une obligation de résultat, au même titre que l’obligation d’information.

La question est plus délicate concernant la pertinence et l’étendue des conseils donnés. En principe, cette obligation ne doit être à cet égard que de moyens. Cela, parce que l’efficacité du conseil échappe eu pouvoir du vendeur, l’acheteur est libre de ne pas suivre les conseils fournis et est responsable de ses choix.

Il existe également un aléa, qui correspond aux données qui n’appartiennent pas au vendeur, notamment dans le cas où l’acheteur ne précise pas ses objectifs. L’acheteur est tenu d’une obligation de prudence dans l’utilisation du matériel vendu, le vendeur ne peut pas être tenu responsable du manque de précaution de l’acheteur.

Par conséquent, dès lors vous apportez la preuve que vous avez renseignée et conseillée avec justesse votre acheteur, vous ne serait pas tenu responsable des choix malheureux de ce dernier. Comme l’obligation d’information, l’obligation de conseil se prouve par tout moyen.

Cependant, il est particulièrement important de vous ménager par avance la preuve que les renseignements nécessaires ont bien été fournis.

Il est recommandé, par exemple, de faire signer à vos clientes une reconnaissance d’informations et de conseils donnés ou de détailler en préambule du contrat les différentes informations délivrées.

Il est également possible d’insérer dans vos contrats une clause précisant que : « L’acheteur reconnaît avoir reçu du vendeur une information claire et précise lui permettant d’utiliser le ou les produits achetés en toute connaissance de cause ».

L’existence de l’obligation de conseil amène une question. Les parties peuvent-elles exclure ou limiter les sanctions encourues  en cas d’inexécution de cette obligation ou, ce qui revient pratiquement au même, peuvent-elles écarter ou alléger conventionnellement l’obligation pesant sur le débiteur.

Conformément au droit commun, certains auteurs considèrent que de telles dispositions sont nulles comme contraire à l’ordre public. Elles ne seraient valables que sous trois conditions : d’une part, qu’elles soient stipulées entre professionnel de même spécialité ; d’autre part que le bénéficiaire ait la possibilité de découvrir lui-même l’information ; enfin, qu’elles ne soient pas contraires à l’obligation contractuelle fondamentale, que celle-ci soit ou non une obligation d’information, et notamment qu’elles ne permettent pas de faire obstacle à la réparation d’un préjudice corporel.

Selon d’autres auteurs, il conviendrait de distinguer entre les clauses limitant l’étendue de l’obligation, valables, et les clauses limitant ou écartant la responsabilité du professionnel, nulles.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.