Question : quelle est la situation du locataire (preneur) d’un local commercial après réception d’un congé contenant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Question : quelle est la situation du locataire (preneur) d’un local commercial après réception d’un congé contenant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ?

Le locataire est dans une situation particulièrement fragile.

Il ne doit pas rester inactif sur le plan judiciaire car par son inaction, le locataire peut perdre le droit à indemnité.

Le preneur a intérêt à introduire un contentieux devant le tribunal de Grande Instance pour faire chiffrer cette indemnité et s’il ne le fait pas (prescription deux ans) il ne pourra pas prétendre à l’indemnité.

Pendant la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction, et jusqu’au paiement effectif de celle-ci, le locataire peut prétendre au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.

Le locataire a toutefois la faculté de quitter les lieux si bon lui semble sans pour autant perdre le bénéfice de l’indemnité.

En cas de déménagement, le droit au paiement reste acquis.

D’une manière générale, le droit au maintien dans les lieux est exclu lorsqu’aucune indemnité d’éviction n’est due.

L’occupation peut se prolonger pendant plus de 15 ans après l’expiration du bail.

En revanche, pendant la période de maintien dans les lieux, les parties restent réciproquement tenues par les clauses du bail expiré.

Le locataire, qui ne respecterait pas les clauses du bail, pourrait être déchu du droit au maintien dans les lieux et du droit à indemnité d’éviction.

La clause résolutoire insérée au bail pourra également jouer comme si ce dernier était en cours, sauf dans le cas du non paiement d’une indemnité d’occupation, qui n’est pas un loyer.

Dans ce cas, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire.

Le locataire ne peut non plus compenser le loyer échu avant la date d’expiration du bail, et l’indemnité d’occupation, avec le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction.

Un tel agissement entraînerait la résiliation du bail.

Dans l’absolu, le droit au maintien dans les lieux prévu au profit du locataire jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction, est un droit absolu opposable au bailleur et à l’acquéreur de l’immeuble, même si celui-ci n’est pas tenu automatiquement au paiement de l’indemnité (laquelle doit donc être réclamée en justice).

Le bail est résilié du fait d’une décision incontestable du bailleur.

Cela étant, tant que l’indemnité d’éviction n’aura pas été fixée et payée, le peneur garde le droit de se maintenir dans les lieux.

Autre règle importante, si le bailleur estime que l’indemnité est trop élevée (ou d’une manière générale s’il change d’avis), il peut toujours renoncer à son congé, il exerce alors la faculté de repentir. Le bail est alors renouvelé à des conditions convenues ou fixées en justice.

L’aggravation des conditions antérieures n’est pas possible (sauf accord).

Il est nécessaire et indispensable de respecter scrupuleusement les échéances du bail, mais qui doivent être considérées et qualifiées d’indemnités d’occupation tant que la procèdure n’est pas finie.

Moralité

La réception d’un acte d’huissier valant congé doit conduire son destinataire à prendre conseil car une stratégie doit impérativement être mise en place.

Pour le bailleur, ce congé est particulièrement intéressant car il ouvre de nombreuses options et permet d’imaginer une reprise des lieux tout en disposant du temps nécessaire pour trouver le financement du coût de la libération, et sans pour autant le rendre automatiquement débiteur de cette indemnité, grâce à la rétractation toujours possible.