Qu’est-ce qu’une location en meublé ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Qu’est-ce qu’une location en meublé ?

Quels aspects du bail meublé les récentes réformes ont-elles modifiées ? Quels sont les éléments de mobilier devant impérativement garnir le local ? Quelle est la sanction lorsque le local ne comprend pas l’intégralité du mobilier ?

Le bail meublé est un contrat de location portant sur un local d’habitation par lequel le bailleur met à la disposition du locataire tous les éléments d’équipement permettant à ce dernier d’avoir une jouissance normale des lieux. La loi ALUR a modifié le régime applicable aux baux d’habitation en meublé.

Traditionnellement, le bail d’habitation relevait du droit commun (articles 1714 et suivants du Code civil et articles L632-1 à L632-3 du code de la construction et de l’habitation). Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le régime juridique des locations en meublé est complété par le titre I^er bis de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public (on ne peut donc pas y déroger) : « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ».

Tous les baux d’habitation en meublés conclus après le 27 mars 2014 sont donc soumis à ce nouveau titre, tandis que les baux en cours à cette date demeurent soumis à l’ancienne législation.

Pour que la location soit qualifiée de meublée, le local doit être garni du mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un décret du 31 juillet 2015 (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) fixe la liste des biens devant impérativement garnir le local :

« 1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Les conséquences seraient terribles si le local ne comportait pas le mobilier précisé par cette liste. Comme il l’a été développé dans notre précédent article, les avantages fiscaux de la location en meublé sont indéniables. Or, la sanction que le bailleur encourt lorsque son bien ne comporte pas l’ensemble du mobilier visé sur la liste précitée est la requalification en bail d’habitation non meublé.

Cette requalification a pour conséquence la perte de tous les avantages fiscaux liés à la location en meublé. En d’autres termes, certaines déductions de charges ne seront plus possibles et certaines déductions de charges passées seront invalidées.

Lorsque l’équilibre financier d’une opération reposait exclusivement sur l’économie permise par la location en meublé, les conséquences peuvent être dramatiques pour le bailleur.