Quels sont les missions et obligations d’un gestionnaire de biens ? Sur quels fondements sa responsabilité peut être engagée ? Quel recours puis-je exercer en cas de loyers impayés ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quels sont les missions et obligations d’un gestionnaire de biens ? Sur quels fondements sa responsabilité peut être engagée ? Quel recours puis-je exercer en cas de loyers impayés ?

La loi Hoquet du 02/07/1970 régit la profession d’administrateur de biens et prévoit que ces derniers doivent impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention Gestion Immobilière.

Cette qualification est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous réserve de la présentation de certains justificatifs à savoir aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), garantie financière (110 000 euros minimum), assurance responsabilité civile professionnelle.

Le rôle du gestionnaire de bien est de gérer pour le compte du propriétaire de l’immeuble l’ensemble des actes de gestion locative à savoir notamment :

-estimation de la valeur locative

-diffusion des annonces du bien à louer

-étude des candidats locataires

-établissement et signature des baux

-établissement des états des lieux

-révision des loyers

-recouvrement des loyers

-reversement des loyers

-paiement des charges de copropriétés

-gestion des réparations nécessaires

Le gestionnaire de bien pourra voir sa responsabilité engagée en raison d’une mauvaise exécution de son mandat.

En effet, l’article 1992 du Code Civil prévoit que le gestionnaire de bien, lorsqu’il a reçu un mandat, se trouve être responsable des fautes commises dans la gestion des biens.

A ce titre, la responsabilité d’un gestionnaire de bien pourra être engagée en cas de faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de défaut de diligences.

• Régime de la responsabilité

La responsabilité du gestionnaire du bien pourra être reconnue sur un fondement contractuel, délictuel ou quasi délictuel si une faute caractérisée a causé un préjudice.

• Exemples de fautes

Les cas de mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle d’un gestionnaire de biens sont variés.

On peut retenir :

-manquement aux obligations découlant du mandat,

-défaut de diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23^ème Chambre A, 24 Janvier 1985),

-absence de signature de bail et d’exigence de garantie sur la solvabilité des locataires (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy),

-défaut d’assurance du locataire,

-retard lors de l’exécution de travaux nécessités par un dégât des eaux (Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel),

La responsabilité du gestionnaire de bien pourra également être engagée en cas de non respect de son devoir de conseil.

Le plus souvent, la responsabilité du gestionnaire de bien est recherchée à la suite d’incidents de paiements des loyers.

La responsabilité du gestionnaire de bien à ce titre est double.

D’une part il doit justifier à l’égard du propriétaire qu’il avait régulièrement vérifié les pièces relatives à la solvabilité du locataire.

D’autre part il doit justifier des diligences menées au titre de la conservation des intérêts du bailleur (recouvrement des loyers et le cas échéant expulsion).

A défaut de pouvoir justifier de la parfaite démarche des opérations ci-dessus énoncés, sa responsabilité civile professionnelle de gestionnaire de bien sera engagée.

Il faut noter que cette responsabilité sera d’autant plus importante si le gestionnaire de bien est assorti d’une assurance loyer impayé qui confère au mandataire de conditions plus strictes.

Quoi qu’il en soit et même en cas de défaut d’assurance loyer impayé, le gestionnaire de bien devra s’assurer :

-que le dossier du locataire repose sur des documents authentiques

-que le locataire présente une solvabilité concordante et que le risque d’impayé est faible

-que le locataire présente des garanties (caution)

-que le commandement de payer soit délivré par un huissier de justice dans un délai rapide

Le gestionnaire de bien devra, si le commandement de payer s’est avéré infructueux, mandater immédiatement un cabinet d’avocats aux fins d’assignation en expulsion.

Si le gestionnaire de bien manque à ses obligations ou qu’il fait preuve de négligence (absence de diligence, délai trop important avant de délivrer un commandement de payer, absence de recours en expulsions…) alors sa responsabilité sera engagée.

• Conséquences

Les fautes ci-dessus énoncées justifient la résiliation du mandat aux tords exclusifs du gestionnaire de sorte que le mandant pourra obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Le préjudice, dans le cas où la responsabilité du gestionnaire de bien sera engagé pour défaut de diligence suite à des impayées, est constitué :

-de l’arriéré des loyers et charges

-de l’indemnité d’occupation arrêtée au jour de la libération des lieux

-des frais de procédure (huissier et avocat)

-des frais de remise en état du bien

Fort d’une expérience de 20 années dans la négociation et le contentieux d’affaire, le cabinet Chevalier Avocats peut vous assister dans vos démarches amiables et judiciaires et notamment la mise en jeu de la responsabilité du mandataire professionnel chargé de la gestion de votre patrimoine immobilier.