Quels recours lorsqu’un tiers revendique un droit sur tout ou partie de mon bien ?
En matière de meubles, la règle est qu’en principe la possession vaut titre. En matière d’immeubles par contre (logement, terrain, garage, mur…), il est important de distinguer le possesseur du propriétaire, qualités qui ne vont pas toujours de pair.
Concrètement, possède un bien la personne qui détient ou jouit d’une chose ou d’un droit par lui-même ou par une personne qui la détient ou l’exerce en son nom. La possession est donc un état de pur fait. C’est le fait d’avoir la chose matériellement avec l’intention de se comporter en propriétaire.
La possession se prescrit et peut conférer, dans l’hypothèse où celui qui le possède n’est pas le propriétaire la propriété de l’immeuble. C’est pourquoi la loi met en place un certain nombre d’actions permettant de protéger efficacement la possession : on parle d’actions possessoires.
Aussi, lorsque ma possession est troublée ou sur le point de l’être, il est important de faire rétablir mes droits au plus vite.
Avant de faire juger l’affaire sur le fonds il est opportun d’engager une action possessoire afin d’enjoindre le tiers à restituer la chose ou à permettre l’usage du droit en question
Comment savoir quelle action intenter ?
Il faut distinguer trois actions, correspondant à trois hypothèses différentes.
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ACTIONS POSSESSOIRE
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LA DENONCIATION DE NOUVEL ŒUVRE |
LA COMPLAINTE |
LA REINTEGRANDE ou REINTEGRATION |
| Hypothèse viséeHypothèse de travaux en projet qui quand ils seront réalisés troubleraient la possession paisible. Ex de la démolition d’un bâtiment.
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Hypothèse viséeHypothèse de d’un trouble de fait ou de droit. Ex un voisin revendique la propriété d’une partie de mon jardin.
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Hypothèse visée Hypothèse d’un trouble grave caractérisé par des violences ou une voie de fait. Cela vise l’hypothèse d’une dépossession violente constituant un obstacle persistant à l’usage à la reprise ou l’usage de la chose causé par des violences. Ex d’une dépossession par la force.
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| Conditions de recevabilité / preuveLe demandeur doit prouver qu’il avait la possession de la chose telle qu’entendue par le Code civil, c’est-à-dire la possession continue et sans interruption, paisible, publique et non équivoque de la chose pendant une durée minimale de un an et que cette possession lui était utile pour prescrire (obtenir la propriété à terme).
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Conditions de recevabilité / preuveMêmes conditions que pour la dénonciation de nouvel œuvre.
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Conditions de recevabilité / preuve Le demandeur n’a pas à rapporter la preuve d’une possession utile équivalente à une année au moins. Cette action est ouverte au simple détenteur tel que le locataire. Elle est recevable en référé.
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| Délai pour agirL’action doit être intentée l’année du trouble dénoncé.
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Délai pour agirL’action doit être intentée l’année du trouble dénoncé. | Délai pour agir L’action doit être intentée dans l’année qui suit le procès verbal. |
Ces actions on pour but de protéger la possession mais n’ont en aucun cas pour finalité de déterminer qui est le véritable propriétaire. La revendication d’un titre de propriété est l’objet d’une autre action, appelée action pétitoire.
Il faut savoir que le cumul des actions possessoire et pétitoire n’est pas possible. La Cour de cassation a récemment rappelé que l’action pétitoire ne pouvait être intentée qu’une fois l’action possessoire définitivement jugée.
Aussi, les arguments basés sur la preuve de la propriété ne peuvent être recevables dans le cadre d’une action possessoire, laquelle ne s’intéresse qu’à la protection de la possession.
La distinction n’est pas toujours aisée et ce d’autant plus que la juridiction exclusivement compétente pour connaître de ces actions est la même, à savoir le Tribunal de Grande Instance.
Mieux vaut s’entourer de professionnels du droit pour réagir au plus vite et par les moyens appropriés pour éviter de risquer de perdre tous droits sur le bien.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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