Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?

Tout constructeur qui prend en charge la construction d’une maison individuelle est dans l’obligation de se conformer aux règles applicables à ce type de construction.

Le constructeur a l’obligation de proposer un Contrat de Construction de maisons Individuelles (CCMI)

Quelles sont les infractions pénales en matière de construction de maison individuelle ?

Quels sont les recours du client victime d’un constructeur en situation irrégulière ?

Les délits susceptibles d’être commis par le constructeur d’une maison individuelle (avec ou sans fourniture du plan) sont les suivants :

-Infraction aux règles relatives au calendrier des versements (CCH Article L241-1)

-Défaut de conclusion du contrat obligatoire (CCH Article L241-8 et L241-9) et défaut de contrat écrit conforme ou défaut de délivrance de la garantie de livraison (CCH Article L231-6 et L241-8)

1.Violation des règles relatives au versement

Tous les versements exigés ou acceptés en violation des dispositions de l’article L231-4 sont concernés.

La règle est qu’aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peut être exigé ou accepté avant la signature du contrat ou avant la date à laquelle la créance est exigible.

Le délit est constitué dès lors qu’un versement intervient en méconnaissance de l’une ou l’autre de ces interdictions.

Dans l’hypothèse la plus fréquente de la construction avec fourniture du plan, le délit est constitué dès lors qu’un versement intervient avant la signature préalable du contrat régulier (CCH Article L231-1). Versement excessif et dépassant les plafonds fixés (CCH Article l231-1 ET R231-8)

Le simple dépassement est constitutif du délit.

En outre, les versements ne sont licites que dans la mesure où le contrat signé avec le client respecte les exigences légales et notamment celles visées à l’article L231 CCH.

Est notamment constitutif du délit, le versement opéré en l’absence de justification de garantie de remboursement et de livraison (article L231-2 CCH).

Outre le versement à l’origine, les versements ultérieurs sont également réglementés.

Ils doivent être réalisés en fonction de l’état d’avancement réel des travaux.

L’infraction est constituée dès lors que le versement exigé ou accepté avant la date à laquelle la créance est susceptible d’être exigée ou si elle dépasse le montant du maximum autorisé.

Le maximum des versements est le suivant (CCH Article R231-7)

-15 % à l’ouverture du chantier

-25 % à l’achèvement des fondations

-40 % à l’achèvement des murs

-60 % à la mise hors d’eau

-75 % à l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air

-95 % à l’achèvement des travaux d’équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

Le délit est constitué dès lors qu’un versement intervient en méconnaissance des échéances prévues par le contrat, lorsqu’il dépasse le plafond autorisé et lorsqu’il ne correspond à aucune créance exigible.

Il n’y a aucune dérogation possible et notamment au moyen de la fixation de versements intermédiaires.

Aucun versement ne peut être exigé ou reçu avant la date à laquelle la créance peut être considérée comme exigible.

Cette interdiction concerne également les travaux supplémentaires ou les montants facturés en dépassement du devis initial.

La règle prohibant les paiements anticipés prohibe également les demandes de paiement dès lors qu’elles sont prématurées.

Le solde de 5 % payable à la réception n’est libérable qu’après la levée des réserves s’il en existe.

Dans le cas de la livraison et de la réception sans réserve, le solde est payable dans huit jours qui suivent la remise des clés consécutives à la réception.

Le délit de paiement irrégulier est constitué dès lors que le solde est versé avant la réception ou avant l’expiration du délai de huit jours ou en présence de réserves non levées.

Les sanctions pour ce type d’infraction sont celles prévues à l’article L241-1 du CCH.

Le préjudice de la victime contient une composante matérielle et morale.

Le préjudice est en général constitué de toutes les sommes irrégulièrement versées et reçues ou demandées par le constructeur mais le délit peut se cumuler avec d’autres issus de la violation des règles relatives à la conclusion obligatoire dus contrats.

2. Délit constitué par l’omission de la conclusion de contrats obligatoires

Le cas le plus fréquent est celui de la méconnaissance de l’obligation de conclure un contrat obligatoire type CCMI

L’infraction est constituée dès lors que l’entreprise engage l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison (CCH L231-6, CCH L241-8).

Le délit est constitué du simple fait de l’absence d’écrit conforme et même sans constatation nécessaire d’un versement intervenu.

En ce qui concerne la garantie de livraison, l’infraction est constituée en présence d’absence de garantie ou dans l’hypothèse où la garantie proposée ne correspond pas aux exigences de la loi fixée à l’article 231 – 6 CCH.

Les peines encourues sont un emprisonnement de deux ans et/ou une amende de 37 500 €.

La victime peut faire valoir un préjudice matériel et un préjudice moral.

Son préjudice matériel est le reflet des conséquences de la violation des obligations (surcoût de construction, délai de livraison, sommes décaissées et perdues…)

Fort d’une expérience de 20 années, je peux vous aider et vous accompagner dès le départ de votre projet de construction ou à l’occasion de tout litige vous opposant au constructeur.

Etienne CHEVALIER

Avocat

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