Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Quelles précautions prendre avant de louer un appartement ?

Lorsqu’il signe un bail d’habitation, le propriétaire s’expose au risque d’un impayé et de dégradation.

Pour limiter son risque, le bailleur doit prendre les précautions suivantes :

• Vérifier les antécédents du locataire (attestation du précédent bailleur).
• Vérifier la solvabilité du locataire (situation professionnelle, patrimoine, preuve des revenus).
• Obtenir les pièces pouvant être demandées au locataire (Décret 2015-1437 05/11/15).

En principe, le bailleur n’est pas autorisé à prendre contact avec l’employeur pour vérifier les informations.

Il est cependant possible de vérifier le paiement des salaires sur les fiches de paie.

Le locataire peut également solliciter de son employeur à l’effet d’obtenir une attestation confirmant le lien de travail, le niveau de rémunération et l’ancienneté du salarié.

• Vérifier l’adéquation entre les revenus et le montant de la location.

Il est d’usage de considérer que la rémunération ou les revenus doivent correspondre au triple du montant du loyer chargé.

• Vérifier si le locataire dispose de garants.

Le fait pour un bailleur de bénéficier du cautionnement d’un tiers est une garantie précieuse.

Cela étant, au moment de rédiger l’engagement de caution, il faut bien évidemment s’assurer de l’identité et de la solvabilité de la caution (voir Décret 2015-1437).

La Loi impose de respecter un formalisme précis pour la rédaction du cautionnement à peine de nullité de celui-ci.

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Le refus de conclure un bail avec un candidat locataire ne peut être fondé sur des motifs discriminatoires (religion, sexe, nationalité).

Si le locataire a vocation à bénéficier d’une aide au logement idéalement, celle-ci doit être payée directement au bailleur qui doit en faire la demande.

• Confier la location à un professionnel.

Pour réduire le risque de contracter avec un locataire insuffisamment solvable, il est possible de faire le choix de confier la recherche des locataires à un professionnel.

Ce professionnel a l’obligation de procéder à des investigations destinées à déjouer le risque de fraude du locataire et le propos au bailleur.

• Souscrire une assurance

La responsabilité du professionnel peut être recherchée lorsqu’il n’a pas procédé à toutes les vérifications nécessaires avant de retenir le candidat locataire.

Enfin, il est possible de souscrire une assurance couvrant le risque de loyers impayés.

La couverture d’assurance est plus ou moins grande et elle va de la simple prise en charge des frais de procédure jusqu’au remboursement des loyers impayés.

Le fait de souscrire ce type d’assurance conduit à transférer le risque d’impayé à l’assureur.

Celui-ci procède donc à un examen méticuleux du dossier du candidat à assurer.

Lorsque le bailleur ne souscrit pas d’assurance couvrant le risque de loyers impayés, il doit procéder à un examen aussi strict et complet du dossier du candidat.

L’adage dit :

« Quand il y a un doute, il n’y a pas de doute ».

En cas de doute sur un locataire, il vaut mieux renoncer à lui accorder un bail plutôt qu’à prendre le risque de le laisser entrer dans les lieux lui consentant un bail.

En matière de baux d’habitation, le délai pour parvenir à expulser un locataire défaillant dans le paiement de ses loyers est en général d’un an.

La Loi est, en effet, très protectrice des locataires en situation d’impayé.

Les délais imposés au bailleur avant de pouvoir s’adresser au juge (deux mois + deux mois) conduisent très fréquemment à ce que le locataire bénéficie de la trêve hivernale (31 Octobre – 30 Mars).

Pendant toute cette période, le locataire peut se maintenir dans les lieux sans payer son loyer.

Cette situation peut évidemment être aggravée par la découverte de dégradations occasionnées par le locataire.

En règle générale, le recouvrement de loyers impayés se révèle extrêmement délicat puisque l’origine de l’impayé est souvent un manque de surface financière du locataire.

Il faut également préciser que le locataire peut recourir à la procédure de surendettement et parvenir à faire annuler sa dette locative.

Avant de signer un bail, prudence et méfiance sont de mise.

La vérification méticuleuse des informations que le bailleur a le droit d’obtenir (Décret 2015-1437) est impérative avant la signature du contrat de bail.

Etienne CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier