Que peut faire un bailleur quand son locataire commercial est en situation de redressement judiciaire ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Que peut faire un bailleur quand son locataire commercial est en situation de redressement judiciaire ?

Les articles L 622-13 et suivants du code de commerce envisagent la poursuite du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective, laquelle ne met pas fin automatiquement au bail commercial.

Nous analyserons  3 hypothèses ci-dessous :

• Situation en l’absence d’administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire
• Situation en présence d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire
• Situation dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire

I) Les Conditions de résiliation du bail commercial dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en l’absence d’administrateur.

Les règles relatives à la poursuite et à la résiliation des contrats en cours ne s’appliquent pas aux contrats de bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise, aux contrats de travail et aux contrats de fiducie.

Le contrat de bail du terrain ou du local affecté à l’activité ne pourra être résilié que si le bailleur constate que l’entreprise ne paye ni ses loyers ni ses charges alors qu’il occupe toujours les lieux. La demande de résiliation du bailleur ne pourra être formée qu’au terme d’un délai de trois mois après le jugement d’ouverture.

L’Article L 622-14-2° du code de commerce prévoit une possibilité de résiliation par le bailleur impayé :  «  Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. »

Le contrat de bail n’est pas résilié du fait de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, même s’il le prévoit expressément. Le bailleur doit continuer à remplir ses obligations, même si antérieurement au jugement, le locataire n’a pas payé son loyer. Dès l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, le locataire est censé payer ses loyers et ses charges -afférents à son occupation postérieure- au comptant.

S’il ne le fait pas, c’est là que la résiliation du bail pourra être obtenue.

II) Situation en présence d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire

L’option de l’administrateur est triple et sa décision s’imposera au bailleur

1°- Ce dernier pourra choisir de ne pas continuer le bail

Article L 622-14- 1° du code de commerce

« Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.. »

2°- de  poursuivre les contrats en cours utiles à l’entreprise, tel que le bail commercial.

Si l’administrateur décide de maintenir le bail, il se poursuivra  aux  conditions  contractuelles souscrites.

Un liquidateur dispose des mêmes prérogatives que l’administrateur quant à l’option de la continuation du bail .

3°- de ceder le bail

L’administrateur pourrait céder le fonds de commerce du locataire, avec  le bail commercial par essence.

Le droit des procédures collectives neutralise la plupart des clauses du bail.

Dans ce cas, l’agrément de l’acquéreur par le propriétaire n’est plus nécessaire  même si le contrat de bail  l’envisage expressément  dans une clause.

III) En cas de liquidation judiciaire, seul le liquidateur peut se prononcer sur le sort du contrat de bail :

 – Il peut décider de maintenir le bail, mais devra fournir la prestation promise au cocontractant, en l’occurrence verser les loyers au bailleur.

– Il peut mettre un terme au bail s’il décide de ne pas le continuer (article L641-12, 1°) ou s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant (article L641-11-1, II du Code de commerce).

 La résiliation de plein droit peut être constatée ou demandée par le bailleur en vertu de L’article L 641-12  2°)  et 3°) du code de commerce