Que faire quand le locataire commercial a « déposé le bilan » ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Que faire quand le locataire commercial a « déposé le bilan » ?

L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire n’entraîne pas la résiliation du bail commercial.

La publication du jugement d’ouverture de procédure collective fait courir un délai de 3 mois au cours duquel le bailleur pourra introduire une action en résiliation du bail (si les loyers ne sont pas payés). Avant ce délai, le bailleur sera irrecevable en sa demande.

A l’occasion de l’introduction de la procédure, le bailleur sera fondé à solliciter la résiliation du bail pour inexécution de faire ou de ne pas faire incombant au locataire (comme par exemple les réparations locatives ou dégradation des lieux). Il est interdit au bailleur de poursuivre le locataire pour le paiement du loyer et des charges antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Si le locataire se trouvait en situation d’impayé avant l’ouverture de la procédure, le bailleur devra déclarer sa créance d’arriérés de loyer et des charges au passif du locataire.

En effet, l’article L622-22 du Code de Commerce précise que le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action en en justice de la part des créanciers.

Toutefois, la compensation des « dettes connexes » c’est-à-dire des dettes issues du même lien contractuel est admise, de sorte que le bailleur pourra par exemple conserver par devers lui le dépôt de garantie au titre d’une compensation avec des loyers impayés.

L’action en acquisition de la clause résolutoire visant l’expulsion du locataire est quant à elle également interdite en cas d’ouverture de procédure collective de sorte que si le bailleur n’a pas fait juger l’acquisition de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective, celle-ci n’est plus possible pour les loyers échus antérieurement au Redressement Judiciaire.

Quel est donc le sort du bail en cas de liquidation ?

Dès l’instant où la liquidation judiciaire est prononcée, un liquidateur est désigné par le Tribunal chargé du suivi de la procédure. Ce mandataire liquidateur a obligation de se prononcer sur la continuation du bail (article L641-12 du Code de Commerce).

Le liquidateur pourra alors choisir ;

-de ne pas continuer le bail

-de poursuivre le bail

Si le liquidateur choisit de poursuivre le bail, le bailleur sera contraint de poursuivre la relation contractuelle avec le locataire dans les conditions initialement négociées.

En contrepartie, le liquidateur a l’obligation de s’assurer que le locataire dispose des fonds suffisants pour payer le loyer et les charges à échéance au bailleur.

A défaut de règlement, le bailleur sera alors fondé à poursuivre le liquidateur en responsabilité et intenter une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement dans un délai de 3 mois.

En effet l’article L622-14-2 du Code de Commerce prévoit que ;

« Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

 Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. »

Le bailleur pourra ainsi demander au juge commissaire de prononcer la résiliation du contrat de bail.

L’administrateur pourra également résilier unilatéralement le bail dont il avait exigé la poursuite s’il découvre qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires permettant de respecter son engagement de paiement.

Dans ce cas, le bailleur n’aura droit à aucune indemnité résultant de cette décision unilatérale.

-de céder le bail

Enfin, le liquidateur pourra céder le fonds de commerce du locataire sans même que le propriétaire ne puisse donner son accord sur l’acquéreur.

Le repreneur devra exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture étant précisé que depuis la loi Pinel, le tribunal a la possibilité d’autoriser le repreneur à ajouter à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires.

Que faire si le liquidateur ne se prononce pas ?

Dans l’hypothèse où le liquidateur ne se prononcerait pas sur le sort du bail, le bailleur a la possibilité de lui adresser une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception pour le contraindre à se prononcer sur le sort du bail.

L’absence de réponse du liquidateur passé un délai d’un mois entraîne résiliation de plein droit (article 622-13 du Code de Commerce).

Mais attention, la résiliation n’est pas automatique, seul le  juge commissaire a le pouvoir de prononcer la résiliation du bail (il faudra saisir le juge).

 Conclusion – Stratégie du bailleur confronté à la procédure collective du preneur

Pour rappel, dès l’ouverture de la procédure collective, les actions en paiement du loyer ou action en résiliation de bail sont suspendues.

L’article L622-7 du Code de Commerce interdit à l’exploitant de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture (sauf créances connexes).

Pour espérer un paiement, le bailleur devra donc déclarer sa créance (toutes les sommes afférentes à une occupation antérieure au jugement) à titre privilégié (pour les 2 dernières années notamment) auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

 Toutefois et pour limiter les conséquences en cas de procédure collective de son locataire, le bailleur doit impérativement faire délivrer un commandement de payer et entamer sans délai une procédure en résolution du bail dès la première absence de paiement.

 Il faut cependant réserver l’hypothèse du preneur qui souhaite se libérer des lieux alors qu’il est solvable.

 Le preneur peut suspendre le paiement des loyers dans l’espoir d’une action en résiliation du bail. Il faut donc nuancer le propos et vérifier si le bailleur a effectivement intérêt à faire jouer la clause résolutoire.