Bail commercial : Loi Pinel : les charges qui ne peuvent plus être imposées au preneur

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

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Bail commercial : Loi Pinel : les charges qui ne peuvent plus être imposées au preneur

Pour les baux signés après l’entrée en vigeur de la loi, le contrat de bail commercial ne peut plus prévoir que sont imputables au preneur les cinq postes suivants :

1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (clos et couvert).
2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.
3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail (frais de gestion locative). La question peut se poser pour les honoraires du rédacteur qui pourraient etre stipulés à la charge du preneur (cession, transport du bail, etc).
5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Voir le décret 2014-1347

La loi Pinel a voulu porter un coup d’arrêt aux « baux investisseurs ».

Dans ces conditions, les baux anciens sont des biens précieux.

La stricte application des principes voudrait que le bail renouvelé soit un bail soumis à l’ancien régime légal.

Cela étant, le débat sur les conséquences du renouvellement au plan juridique pourrait s’orienter vers une application, après renouvellement, de toutes les dispositions nouvelles, car le renouvellement implique la naissance d’un nouveau bail, et partant, de l’application des dispositions légales en vigueur au jour de la signature du nouveau bail (donc toutes les dispositions de la loi Pinel).

Le nouveau dispositif a donc vocation à s’appliquer à tous les baux futurs. il faut noter que le système inverse est retenu par le législateur en matière de baux d’habitation puisqu’il existe encore aujourd’hui de très nombreux baux soumis au régime de la loi de 1948.