Loi de 1948 Classement des logements

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Loi de 1948 Classement des logements

Les logements, dans la loi de 1948, sont regroupés en catégories répondant à un certain niveau de qualité.

Les règles sont à puiser dans le décret du 10/12/1948

Les principales informations à retenir sont les suivantes :

 

Pour le classement d’un local dans l’une des catégories ou sous-catégories prévues par le décret, il y a, d’abord, lieu de se référer aux usages traditionnels concernant les différents types de constructions – notamment aux règles suivies par les experts pour calculer la valeur vénale des immeubles.

Cependant, si ces usages correspondent généralement à la réalité, quelques réserves s’imposent :

1° Dans le choix des catégories, l’importance des équipements propres au local ou à l’immeuble n’est pas déterminante.

Cependant :

  1. a) Les locaux disposant d’un poste d’eau intérieur avec vidange, d’un W.-C. particulier même extérieur et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1 ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie III, sous-catégorie A ;
  2. b) Les locaux comportant un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe, et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1,3, ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie II.
  3. c) Les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C.

2° Le classement doit se faire par local et non pas par immeuble.

Dans les immeubles collectifs, les divers logements d’un même bâtiment sont, d’une manière générale, situés dans la même catégorie. Ils jouissent des mêmes avantages ou procèdent d’une même conception ; ils ont les mêmes caractéristiques au point de vue de la construction et, notamment, de l’isolation phonique et thermique.

Mais souvent, il existe, dans un même immeuble collectif, des locaux de qualité inférieure aux autres. Il en est ainsi fréquemment des locaux situés au dernier étage et, parfois, de ceux situés à l’entresol. Dans certaines villes, notamment, il existe, à l’intérieur des constructions de première et de deuxième catégorie, des logements « sacrifiés » qui, très souvent, devront être classés dans la troisième catégorie. C’est le cas, en particulier, des locaux dont l’accès n’est possible que par l’escalier de service ;

3° Toutes les catégories et sous-catégories d’immeubles ne sont pas représentées dans toutes les communes ; sauf à Paris et dans quelques villes de plus de 100.000 habitants, il est tout à fait exceptionnel de rencontrer des locaux correspondant à la première catégorie. A Paris même, ces locaux ne se présentent presque uniquement que dans certains quartiers. De même, il est possible que, dans certaines localités, quelques sous-catégories n’existent pas ou soient très rares, en particulier l’une ou l’autre de celles qui correspondent aux subdivisions de la deuxième catégorie.

Pour la détermination de la catégorie et, éventuellement, de la sous-catégorie, il y a lieu de prendre en considération la mesure dans laquelle le local répond aux caractéristiques prévues, ainsi que, éventuellement, les divers éléments propres à l’immeuble qui ne font pas l’objet de correctifs dans le calcul de la surface corrigée.

4° Parmi ces éléments propres, soit au local, soit à l’immeuble, on prendra notamment en considération :

  1. a) Une disposition particulièrement incommode (couloirs et dégagements de longueur excessive, pièces se commandant ou mal desservies) ;
  2. b) Une disposition très mal adaptée aux habitudes actuelles (pièces qui, compte tenu des autres caractéristiques du local, présentent des dimensions manifestement exagérées) ;

5° En outre, on pourra éventuellement prendre en considération, dans la mesure où les inconvénients susceptibles de découler des éléments ci-après influent sensiblement sur les conditions d’habitabilité et l’aspect du local :

  1. a) L’impossibilité d’installer des équipements d’hygiène (faute de conduits d’évacuation, par exemple, etc) ;
  2. b) L’importance des pièces et annexes sous combles, ou en sous-sol par rapport au nombre total des pièces et annexes entrant dans le calcul de la surface corrigée ;
  3. c) L’absence de cave et de grenier ;
  4. d) La qualité inférieure de la construction dans une partie importante du local (parties traitées avec des matériaux de moindre qualité, etc.) ;
  5. e) L’absence totale de conduits de fumée à l’intérieur du local ;

6° Compte tenu des usages locaux, la présence ou l’absence d’un concierge peut, dans les immeubles collectifs, influer éventuellement sur le classement des locaux qui s’y trouvent situés ;

7° Les prix résultant de la nouvelle réglementation constituant des maxima, les parties peuvent, en cas d’hésitation entre deux catégories (ou sous-catégories) voisines, convenir d’une réduction du prix du loyer afférent à la plus élevée de ces catégories (ou sous-catégories).

Le locataire ou l’occupant doit alors demander au propriétaire d’apposer sur la feuille de décompte, une déclaration signée par laquelle il convient d’un loyer, et éventuellement d’une majoration semestrielle, inférieurs au loyer mensuel et à la majoration semestrielle figurant dans ledit décompte ;

8° Dans les appartements de type récent et notamment dans les immeubles construits après 1914, le nombre des pièces et leurs dimensions sont, en général, plus réduits que dans les locaux de type ancien présentant par ailleurs des caractéristiques semblables.

Une telle disposition des lieux n’entraîne pas nécessairement leur classement dans une catégorie (ou une sous-catégorie) inférieure ;

9° Les maisons individuelles doivent s’entendre de tous les bâtiments ne comportant pas de parties communes, à l’exclusion des murs de séparation, et dans lesquelles il n’existe qu’un locataire ou occupant (en particulier l’aménagement d’un nouveau loca indépendant dans une habitation précédemment utilisée par un seul occupant, fait perdre à l’immeuble son caractère de maison individuelle).

  1. – Détermination de la catégorie applicable au local.

Première catégorie.

Dans cette catégorie entrent les locaux ayant réellement un caractère de luxe, situés dans des constructions en matériaux d’excellente qualité assurant des conditions parfaites d’habitabilité et qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

Aspect, tant extérieur qu’intérieur, particulièrement soigné (revêtements et décorations de qualité) ;

Large conception des pièces de réception, des dégagements, pièces secondaires et annexes. Baies de dimensions plus grandes que la normale. Hauteur de plafond sensiblement supérieure à la moyenne ;

Installation et équipement, sinon très moderne, du moins de très bonne qualité ;

Dans les immeubles collectifs, large conception des accès, vestibules et escaliers communs ; présence d’un ou plusieurs ascenseurs, d’escaliers de service, de monte-charge, de tapis.

Les locaux remplissant les conditions ci-dessus dont la moitié au moins des pièces habitables a un coefficient de vues égal ou supérieur à 1 et dont le coefficient de situation est égal au maximum pour la localité sont classés dans la catégorie exceptionnelle de luxe.

Deuxième catégorie.

Dans cette catégorie entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou très bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d’habitabilité (notamment au point de vue de l’isolation phonique ou thermique ), qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

Existence de pièces de réception (salle à manger et salon) pour les locaux d’un certain nombre de pièces ; dégagements intérieurs de dimensions normales et d’aspect satisfaisant ;

Installations et équipement de bonne qualité ou de qualité moyenne ;

Dans les immeubles collectifs, accès faciles, vestibules, escaliers de dimensions et d’aspect satisfaisants.

Troisième catégorie.

Cette catégorie constitue, dans la plupart des communes, la grande majorité des constructions existantes. Sa subdivision A correspond à la catégorie du logement de référence prévu à l’article 31 de la loi du 1er septembre 1948.

Y entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d’exécution économique assurant des conditions d’habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes :

Absence de pièces de réception spécialisées ;

Dimensions en général exiguës des pièces ;

Dégagements intérieurs et extérieurs réduits.

Quatrième catégorie.

Les locaux de cette catégorie sont ceux qui ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d’habitabilité.

Il en est ainsi, notamment, de certaines constructions édifiées avec des matériaux dont la qualité ou la mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse ainsi que des immeubles démunis de tout équipement (aucun W.-C., ni particulier au local, ni même commun à l’immeuble).

Catégorie exceptionnelle de luxe.

Certains immeubles, très peu nombreux, présentent des caractéristiques nettement exceptionnelles, même par rapport à la première catégorie qui concerne les immeubles de luxe. Il n’est pas possible d’en donner les caractéristiques essentielles. L’usage de bois précieux, de marbre, d’installation d’hygiène ayant un caractère de très grand luxe, etc., ne permet pas de les classer dans une catégorie. Le cas de ces immeubles est prévu à l’article 2 du décret.

  1. – Détermination de la sous-catégorie correspondant à un local d’une catégorie déterminée.
  2. – Locaux appartenant à la 2ème catégorie.

1° Locaux situés dans l’agglomération parisienne.

La sous-catégorie A comprend des locaux situés dans des constructions de très bonne qualité, qui comportent de larges pièces de réception et des dégagements intérieurs assez vastes. Dans les immeubles collectifs, présence d’un escalier assez large, avec tapis, d’un escalier de service, et, si l’immeuble a plus de deux étages, d’un ascenseur.

Cette sous-catégorie diffère principalement de la première catégorie par :

Une moindre ampleur des pièces de réception, entrées et galeries ;

Le nombre plus réduit des cabinets de toilette, salles de bains, lingeries et offices ;

Des matériaux parfois de moindre qualité ;

Dans les immeubles collectifs, dimensions moins importantes des dégagements, vestibules et escaliers ; absence possible de monte-charge.

La sous-catégorie B comprend des locaux situés dans des constructions d’une qualité ou d’une classe inférieure aux précédentes ;

Matériaux assurant une isolation phonique et thermique moins satisfaisante ;

Dégagements intérieurs et extérieurs peu importants ;

Dans les immeubles collectifs, absence fréquente d’ascenseurs, voire d’escaliers de service ou de tapis d’escaliers.

La sous-catégorie C comprend des locaux situés dans des constructions de bonne qualité ; mais qui se distinguent notamment des précédentes par :

Un aspect plus ordinaire ;

Un faible développement, tant des dégagements, vestibules et escaliers que des pièces et entrées (il existe généralement un salon et une salle à manger, dès qu’il y a quatre pièces, mais ils sont assez exigus).

Dans les immeubles collectifs, absence habituelle d’ascenseurs, d’escaliers de service, de tapis d’escalier ; les appartements ont rarement plus de quatre pièces principales ; ils donnent sur des paliers parfois communs à plus de deux logements.

2° Locaux situés en province.

Il y a lieu d’adapter les indications qui précèdent aux circonstances locales.

Dans les localités de très faible importance, il arrivera fréquemment qu’aucun logement ne soit susceptible d’être classé dans la catégorie 2 A, a fortiori dans la 1ère catégorie ; le classement dans la catégorie 2 B ne concernera que peu de logements.

Dans les villes importantes, les locaux de 1ère catégorie seront exceptionnels, et ceux-mêmes de catégorie 2 A assez rares.

Le caractère général de la localité a, dans une large mesure, déterminé la nature des constructions. Dans une ville presque uniquement industrielle, il n’existe pour ainsi dire pas de locaux de première catégorie et peu de locaux de deuxième catégorie.

  1. – Locaux appartenant à la 3ème catégorie.

Pour le choix entre les sous-catégories A et B, il y a lieu de prendre notamment en considération la qualité des matériaux employés, la dimension, l’aspect des accès des pièces et des dégagements, le fini de la construction.

Dans la sous-catégorie A, l’isolation phonique et thermique est encore satisfaisante. Les dégagements intérieurs et extérieurs, quoique de dimensions réduites, sont également satisfaisants.

Au contraire, dans la sous-catégorie B, la construction est souvent de qualité médiocre ou présente certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes). Les dégagements intérieurs et extérieurs sont, en général, sacrifiés. Les escaliers et couloirs sont particulièrement sombres ou mal éclairés, ou, au contraire, en plein vent.

  • Décompte du montant du loyer pour le local de référence prévu par l’article 31 de la loi du 1er septembre 1948.

Article Annexe II

  1. – Correctifs applicables à chaque partie du local.

Nature de la pièce : 1ère pièce.

– surface réelle : 12.

– coefficient (article 6) : 1.

– surface pondérée : 12.

– éclairement : 1.

– ensoleillement : 1.

– vues : 0,9.

– coefficient moyen : 0,96.

– surface corrigée : 11,52.

Nature de la pièce : 2ème pièce.

– surface réelle : 12.

– coefficient (article 6) : 1.

– surface pondérée : 12.

– éclairement : 1.

– ensoleillement : 0,9.

– vues : 0,9.

– coefficient moyen : 0,93.

– surface corrigée : 11,16.

Nature de la pièce : cuisine.

– surface réelle : 6.

– coefficient (article 6) : 1.

– surface pondérée : 6.

– éclairement : 1.

– ensoleillement : 0,9.

– vues : 0,9.

– coefficient moyen : 0,93.

– surface corrigée : 5,58.

Nature de la pièce : W.-C..

– surface réelle : 1.

– coefficient (article 6) : 1.

– surface corrigée : 1.

Nature de la pièce : dégagement.

– surface réelle : 2.

– coefficient (article 6) : 0,6.

– surface corrigée : 1,20.

Total des pièces :

– surface réelle : 33.

– surface corrigée : 30,46.

  1. – Coefficient d’ensemble du logement.

Entretien : 0,8.

Situation et voisinage : 1.

Moyenne : 0,9.

Surface corrigée : 27,41.

III. – Equipement du local (en mètres carrés).

Electricité : 1,5.

1 poste d’eau et vidange dans le local : 3,5.

W.-C. dans le local : 4.

Total de l’équipement : 9.

  1. – Surface corrigée :

Surface corrigée : 27,41 + 9 = 36,41 (arrondie au chiffre inférieur) : 36 mètres carrés.

  1. – Loyer mensuel au 1er janvier 1949 (en [*anciens*] francs).

– les dix premiers mètres carrés : 194.

– pour les suivants, 26 X 11 : 286.

Montant du loyer mensuel : 480.

Montant du loyer annuel : 5 760.

 

Dernière actualisation (15/12/14)

Etienne Chevalier Avocat

Avocat droit Immobilier

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.