Location meublée – Définition, régime juridique, avantages et inconvénients de la location meublée (LMP-LMNP)

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Location meublée – Définition, régime juridique, avantages et inconvénients de la location meublée (LMP-LMNP)

Comment fonctionne la location en meublé ?

Quels sont les conditions et le régime juridique de la location en meublé ?

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée.

Quels sont les critères de la location meublée ?

Aucune définition légale n’encadre la location meublée et quel mobilier doit contenir le logement.

Ce sont les décisions de jurisprudence qui ont caractérisé les critères pour qualifier un logement de « meublé ».

En clair, pour que la location entre dans le champ du meublé, le propriétaire doit mettre à disposition un mobilier et un équipement suffisant pour répondre aux besoins essentiels du locataire. (Table, chaise, armoire, matériel de cuisine, réfrigérateur…). Pour être sûr de respecter les exigences légales, il suffit de se projeter dans la vie de l’occupant.

Dès lors que le locataire  ne doit fournir que les produits de consommation courante, les consommables  (papier hygiènique par exemple) et son propre linge, le critère légal est respecté.

Pour faire simple, une location sera considérée comme valablement meublée lorsque le logement sera garni du mobilier permettant la vie courante.

Il est de fait obligatoire de dresser un inventaire contradictoire des meubles le jour de la signature du bail, de manière à se constituer la preuve du respect des critères.

Attention, la question de l’aménagement du local loué ne doit pas être prise à la légère car elle conditionne le régime juridique applicable avec un sérieux risque de sanction fiscale.

Quel est le cadre juridique applicable à la location meublée ?

C’est donc l’équipement du local qui conditionne la qualification de la location en meublé ou non meublée.

A la différence de la location nue qui rappelons est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la location meublée bénéfice d’une plus grande liberté en ce qui concerne la fin du bail (durée, résiliation, reprise). Compte tenu de cette dérogation, le non-respect de ses obligations par le bailleur est sanctionné par le retour au régime général de la loi de 1989 (au plan civil et au plan fiscal).

Une distinction doit s’opérer entre les contrats de location meublée à titre de résidence principale par son occupant et les contrats de location meublée à usage autre que la résidence principale de son occupant.

1. La location meublée à titre de résidence principale

C’est l’article L.639-1 du Code de la construction et de l’habitation qui encadre ce type de location : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ».

• La location doit faire l’objet d’un contrat écrit d’une durée minimale d’un an renouvelable tacitement.

(A savoir : la location à un étudiant permet de réduire ce bail à 9 mois sans reconduction automatique).

• Le délai de préavis en cas de départ du locataire est d’un mois (alors qu’il est de trois mois en cas de location nue).

Le bailleur dispose lui de 3 mois avant l’échéance du bail pour délivrer son congé.

• La fixation du loyer est libre.

Ces dispositions sont d’ordre public.

2. Les autres baux meublés à titre de résidence temporaire

Dans les cas où le bailleur conclut des contrats de location meublés qui ne sont pas d’habitation principale c’est la liberté contractuelle qui prédomine, et à titre supplétif, les articles 1708 et 1760 du code civil.

Ainsi, les parties sont libres d’aménager le contrat de bail comme ils l’entendent. (durée, montant des loyers, charges, montant du dépôt de garantie…)

Quel est le régime fiscal de la location meublée ?

L’atout principal de la location meublée est sa liberté et sa souplesse contractuelle.

Autre atout : sa fiscalité attractive.

A la différence des loyers issus d’une location nue taxés au titre des revenus fonciers, les loyers tirés de la location meublée sont eux imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 Encore mieux, dans certains cas il est possible d’être exonéré d’impôt à la double condition :

• De louer ou sous-louer une partie de son habitation principale à un locataire y élisant son habitation principale (chambre meublée chez l’habitant).
• Que le prix de la location soit raisonnable (c’est-à-dire que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas pour 2012 : 177 € en Ile de France et 129 € dans les autres régions.

Les bailleurs sont imposés selon deux modalités différentes selon qu’ils sont considérés comme des loueurs en meublé professionnel ou non, notamment en ce qui concerne la déduction des déficits, l’imposition des plus-values et de l’ISF.

• Le bailleur aura le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’il perçoit moins de 23.000 € de recettes locatives par an et si celles-ci ne constituent pas plus de 50 % de ses revenus.
• Le bailleur aura le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s’il les est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel percevant plus de 23.000 €de recettes locatives par an et dont les recettes issues de la location meublée représentent plus de la moitié de ses revenus. (les 3 conditions sont cumulatives)

Remarque : la dernière condition est très restrictive ce qui limite l’accès au statut de LMP.

Le bailleur aura la faculté d’opter au régime du micro-BIC si les conditions le lui permettent ou au régime réel, qu’il soit loueur professionnel ou non.

1. Le régime du micro-BIC

Ce régime d’imposition s’applique si le montant des loyers perçus, charge comprise, ne dépasse pas 32.600 €.

Dans ce cas, le fisc pratique un abattement forfaitaire de 50% et ainsi seule la moitié des loyers est imposable.

Remarque : Si l’on opte pour le micro-foncier en cas de location nue les recettes ne devront pas excéder 15.000 € et les loyers seront imposables à 70%.

Cependant, si vous optez pour le micro-BIC le bailleur ne peut plus déduire aucunes autres charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…)

2. Le régime réel

Si les charges déductibles excèdent 50% le bailleur devra opter pour le régime réel.

Dans cette hypothèse, les charges seront déductibles pour leur montant réel et non plus forfaitairement.

Pour le LMP, les déficits retirés seront imputables sur son revenu global sans limitation alors que pour le LMNP les déficits seront reportables sur ses bénéfices de même catégorie.

Enfin, sauf exception et option, les locations meublées sont exonérées de TVA.

La location meublée est fiscalement et civilement intéressante.

Elle ne s’improvise pas.