Les conséquences en matière de retard de paiement pour les SCI

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Les conséquences en matière de retard de paiement pour les SCI

L’article L441-6 du Code de commerce est-il applicable dans les marchés privés ? Plus précisément, est-il applicable à une SCI ? De quel délai de paiement maximum une SCI peut-elle bénéficier ? Quel est le taux d’intérêts qui peut s’appliquer en cas de retard ? Ce taux d’intérêts doit-il être spécifié dans le contrat unissant la SCI au professionnel ?

L’article L441-6 du Code de commerce dispose que :

« Sauf dispositions contraires figurant aux conditions de vente ou convenues entre les parties, le délai de règlement des sommes dues est fixé au trentième jour suivant la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation demandée.

Le délai convenu entre les parties pour régler les sommes dues ne peut dépasser soixante jours à compter de la date d’émission de la facture. Par dérogation, un délai maximal de quarante-cinq jours fin de mois à compter de la date d’émission de la facture peut être convenu entre les parties, sous réserve que ce délai soit expressément stipulé par contrat et qu’il ne constitue pas un abus manifeste à l’égard du créancier. En cas de facture périodique, au sens du 3 du I de l’article 289 du code général des impôts, le délai convenu entre les parties ne peut dépasser quarante-cinq jours à compter de la date d’émission de la facture ».

Ce texte, applicable uniquement entre professionnels, est expressément applicable aux marchés privé (Article L111-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

L’application de cet article aux sociétés civiles immobilières est donc subordonnée à la reconnaissance de la qualité de professionnel de l’immobilier aux SCI. Or, à plusieurs reprises et encore récemment la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler qu’une SCI pouvait être qualifiée de professionnel de l’immobilier en considération de son objet social (Cass. 3e civ. 7 oct. 2014, n°13-21.957).

Pour procéder à cette qualification de professionnel de l’immobilier, la Cour de cassation a simplement relevé que la SCI avait agi conformément à son objet social en faisant l’acquisition d’un immeuble et en le revendant 14 mois plus tard.

Extrait de l’arrêt contenant l’objet social de la SCI (Cass. 3e civ. 7 oct. 2014, n°13-21.957):

« Attendu qu’ayant constaté que la société civile immobilière L2G (la SCI), ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait d’acquérir, avait agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28 avril 2005 à l’acquisition d’un immeuble comprenant six appartements donnés en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à M. X… »

Dès lors, une SCI en relation d’affaires avec un professionnel se doit de respecter les délais de paiement visés par l’article L441-6 du Code de commerce, à savoir au maximum 60 jours ou 45 jours fin de mois si les parties en ont décidé ainsi.

Lorsque les parties n’ont rien décidé, le délai à respecter est de 30 jours, étant précisé que ce délai court à compter de la réception des marchandises ou de l’exécution de la prestation de services.

Attention : Dans les marchés de travaux, cette disposition ne s’applique pas à l’acompte versé à la commande (lorsque les parties ont décidé du versement d’un acompte). En outre, il s’applique aux différentes situations et au solde.

L’entreprise qui ne respecterait pas les délais de paiements prévus par l’article L441-6 du Code de commerce devrait verser au créancier des pénalités de retard dont le taux :

• Lorsqu’il est fixé par les parties ne peut être inférieur à trois fois le taux de l’intérêt légal ;

• Lorsqu’il n’est pas fixé par les parties, est égal au taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majorée de 10 points de pourcentage ;

Un arrêt récent du 30 septembre 2015 (N° 14-19.249) confirme que le taux d’intérêts n’a pas nécessairement à être stipulé par les parties pour s’appliquer en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties.

D’ailleurs, il ne semble pas anodin de rappeler que les pénalités de retard s’appliquent de plein droit, sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire (différence avec les intérêts de retard) et que le juge ne peut les réduire (différence avec la clause pénale).

Conclusion

Dans le cadre de leurs recouvrements, les créanciers (notamment les entreprises de travaux) ne doivent pas négliger de réclamer le montant des pénalités de retard, et ce nonobstant l’absence de toute stipulation contractuelle.