Les avantages fiscaux de la location en meublé
Quels sont les avantages de la location en meublé ? Quel est concrètement l’impact fiscal de ce choix ? Quels sont les risques de la location en meublé ? Les récentes réformes ont-elles modifié les stratégies les plus performantes de ces dernières années ?
Que la location soit meublée ou vide, le régime juridique et fiscal est profondément différent, mais la location en meublé semble présenter des avantages largement supérieurs.
A ce sujet, il semble utile de préciser que les récentes réformes n’ont pas apporté de modifications substantielles, en sorte que les stratégies patrimoniales demeurent intactes.
Juridiquement, la durée minimale du bail meublé est plus faible (1 an), de même que la durée de préavis à respecter en cas de délivrance d’un congé, ce qui permet de faciliter la reprise par le bailleur. Le montant des charges peut également être fixé forfaitairement, ce qui n’est pas le cas lorsque la location porte sur un local vide.
Fiscalement, les avantages de la location en meublé sont beaucoup plus prononcés.
En effet, les revenus issus de la location meublée sont traités comme des BIC, lesquels permettent donc de déduire un grand nombre de charges (amortissement de l’immeuble, intérêts d’emprunt, etc.). En revanche, les revenus issus de la location non meublée sont traités comme de simples revenus fonciers ne permettant pas une déduction des charges aussi avantageuse.
Il en découle logiquement une économie considérable, par comparaison à la location non meublée.
La différence de traitement fiscal entre meublé et non meublé se matérialise encore au travers du régime micro qui existe tant pour les BIC que pour les revenus fonciers. Encore une fois, le régime micro BIC s‘avère plus avantageux que le régime micro foncier.
En effet, le régime micro BIC permet un abattement de 50 % contre 30 % pour le régime micro des revenus fonciers.
Rappel : le régime micro est un régime forfaitaire d’imposition ne permettant pas la déduction des charges, mais permettant un abattement forfaitaire d’un certain pourcentage sur le loyer.
En cas de revente du bien immobilier objet de la location, le vendeur est en principe soumis aux plus-values immobilières et bénéficie sur cette dernière d’une exonération pour durée de détention (sans même que les amortissements pratiqués ne soient pris en compte).
Attention : Cela ne vaut que pour un particulier non professionnel. Si une SCI pratique une activité de location en meublé (à titre habituelle), elle est automatique soumise à l’IS et se retrouve alors soumise aux plus-values professionnelles.
Rappel : Une SCI n’est pas censée exercer une activité commerciale, tel que la location en meublé. Si la SCI exerce une activité de location en meublé, l’administration pourra intervenir pour lui ôter son régime fiscal et lui substituer l’IS, mais pourra également appliquer à la SCI le régime des sociétés en participation (régime de responsabilité solidaire et indéfinie).
Conclusion
Bien souvent, la location en meublé s’avère être un vecteur d’optimisation fiscale, et devrait influencer les bailleurs à « louer en meublé », étant préciser que la transformation ne pose pas de véritables difficultés.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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