Le renouvellement du bail commercial

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Le renouvellement du bail commercial

Le bail arrivé à son terme prend t-il fin immédiatement ou est-il reconduit automatiquement ? Le bailleur peut-il s’opposer au renouvellement du bail commercial ? Au contraire, le preneur a-t-il droit au renouvellement de son bail ? Le preneur a-t-il droit à une indemnité d’éviction si le bail n’est pas renouvelé ? Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur peut-il librement augmenter le loyer ?

L’arrivée du terme n’a pas pour effet de mettre fin au bail commercial. Le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé délivré par le bailleur ou le preneur, voire encore en cas de refus du bailleur face à une demande de renouvellement du preneur.

Lorsque le bailleur n’a pas notifié de congé au preneur, mais que ce dernier n’a pas demandé le renouvellement du bail au bailleur, le bail se poursuit par tacite prolongation (qu’il faut distinguer de la tacite reconduction).

Cette situation est très inconfortable car même si le contrat se poursuit, le bailleur peut mettre fin au contrat à tout moment.

Le preneur doit donc impérativement demander le renouvellement de son bail commercial 6 mois avant son terme par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (nouvelles dispositions issues de la loi Macron).

Mais quelles sont les alternatives du preneur en cas de refus du bailleur ? Est-il possible de s’opposer au refus de renouvellement formulé par le bailleur ? Le bailleur peut-il exiger une révision du prix ? Le preneur peut-il s’opposer à cette révision du prix ?

Le renouvellement du bail sous-tend de nombreuses questions pratiques.

Lorsqu’il est confronté à une demande de renouvellement du bail commercial, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître au preneur sa position.

Son silence vaut acceptation.

L’acceptation du bailleur peut être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En revanche, le refus de renouvellement doit impérativement être signifié par acte extrajudiciaire (par huissier de justice).

Observation : Le refus du bailleur doit indiquer, sous peine de nullité, que le preneur dispose d’un délai de 2 ans pour le contester ou demander une indemnité d’éviction. En effet, et sauf circonstances particulières, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit verser au preneur une indemnité d’éviction dont le montant est souvent significatif.

Conseil 1 : Si le bailleur notifie son refus par simple LRAR (et non par acte extrajudiciaire), ce dernier ne devrait avoir aucune valeur. Etant considéré que le silence du bailleur pendant 3 mois vaut acceptation, cette erreur peut coûter cher au bailleur qui se trouvera engager pendant – en principe – 9 années supplémentaires.

Conseil 2 : Le droit du preneur au renouvellement de son bail (et donc le droit à une indemnité d’éviction) n’est acquis que s’il a exploité de manière effective le fonds durant les trois années précédentes. Le preneur n’a donc pas intérêt à procéder à une déspécialisation totale trois avant le terme du bail, au risque de perdre son droit au renouvellement et son éventuelle indemnité d’éviction.

Dans l’extrême majorité des situations, le bailleur proposera au preneur une modification du prix de vente dans sa réponse à la demande de renouvellement.

Le preneur peut librement accepter le nouveau loyer proposé par le bailleur ou refuser. En cas de refus du preneur, il convient de se référer aux règles applicables à la révision triennale.

Ainsi, à défaut d’accord, le juge doit fixer la valeur du loyer du bail à renouveler en fonction de la valeur locative, laquelle se détermine au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer peut être plafonné en fonction de l’évolution de l’indice rapportée au prix originaire fixé dans le bail (ce qui par principe correspond à une évolution de l’indice sur une période de neuf ans), tandis que le déplafonnement est prévu dans certaines hypothèses visées par le Code de commerce (Modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ; en fonction de la nature du bien loué : terrains nus, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents ; une déspécialisation est intervenue entre temps ; le locataire procède à une sous-location ; le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années).

Depuis la loi PINEL, le loyer déplafonné est lui-même plafonné (article L. 145-34, alinéa 4, du Code de commerce), sauf pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents et lorsque le bail a été tacitement prorogé au-delà de 12 années.

Cette règle a vocation à s’appliquer en matière de renouvellement du bail.

Exemple chiffré :

Au 1^er janvier 2015 la valeur locative est fixée à 9 000 €

Le dernier loyer payé au 1^er janvier 2014 est de 7 200 €

Le bailleur doit facturer le loyer du bail renouvelé de la manière suivante :

Au premier janvier 2015 : 7 200 X 10 % = 7 920

Au premier janvier 2016 : 7 920 X 10 % = 8 712

Au premier janvier 2017 : 8 712 + le solde = 9 000.

Ce « déplafonnement en escaliers » présente un risque sérieux pour le bailleur, puisque le loyer est susceptible de ne jamais atteindre la valeur locative.

Pour remédier à ce risque, il faut rappeler que les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne sont pas d’ordre public. Il est donc possible d’y déroger en insérant dans le bail une clause précisant qu’à l’occasion du renouvellement, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative et que les parties écartent expressément l’application de la règle du « déplafonnement en escalier », encore appelé « plafonnement du déplafonnement ».