Le congé pour vente avec offre de relogement

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Le congé pour vente avec offre de relogement

Comment reprendre son logement pour le vendre ? Le bailleur peut-il reprendre le logement qu’il a donné en location lorsque son locataire a plus de 65 ans et que ses revenus sont faibles ? Qu’en est-il lorsque le propriétaire est dans une situation analogue à celle du locataire ? Quels sont les caractéristiques du logement que le bailleur doit proposer au locataire à qui un congé a été délivré ? Et quelles formalités le congé doit-il respecter ?

Les dispositions de l’Article 15 III de la loi n°89-462 du 6 Juillet 89 rappellent que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante cinq ans (réforme Macron) et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Cet article ne trouve toutefois pas à s’appliquer lorsque le propriétaire est lui-même âgé de 65 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

En dehors de cette circonstance exonératoire, le bailleur qui souhaiterait reprendre son logement pour le vendre devrait donc délivrer un congé assorti d’une offre de relogement, étant précisé que l’offre de relogement doit être connexe au congé.

Le congé pour vendre doit, à peine de nullité, être notifié par LRAR ou signifié par acte extrajudiciaire (huissier) ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (réforme Macron).

Ce congé doit avoir été donné au moins 3mois avant la date d’échéance du contrat de location lorsque ce dernier porte sur un local meublé, ou au moins 6 mois avant lorsque le contrat de location porte sur un local non meublé.

Ce congé doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, à savoir :

• indiquer le motif allégué, c’est-à-dire la vente du logement ;

• reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15 Il de la loi du 6 juillet 1989 ;

• contenir le prix et les conditions de la vente projetée : s’agissant du prix l’offre doit contenir le prix de la transaction, l’absence de prix ou l’indication d’un prix à débattre, entraîne la nullité du congé. Il ne doit y avoir aucune ambiguïté sur la personne qui supportera les différents frais, comme les frais notariés par exemple ;

• doivent également être précisées les modalités de paiement : prix payable au comptant ou de façon échelonnée et selon quelles modalités ;

• conditions de la vente : il s’agit de faire connaître au locataire toutes les conditions de la vente susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l’acquéreur ainsi que toutes les charges ou réserves éventuelles qui affectent la transmission.

Le bien proposé pour le relogement doit se situer dans les limites géographiques fixées par l’article 13 bis de loi du 1 er septembre 1948, à savoir :

• Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements;

• Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

• Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

L’offre de relogement doit porter sur un logement correspondant à leurs besoins personnels, familiaux ou professionnels, et à leurs possibilités. Le bien doit donc répondre aux attentes légitimes du locataire, même s’il n’est pas nécessairement de la même superficie. Pour l’essentiel, il est patent que le logement proposé doit répondre aux mêmes normes de confort de vie que le précédent.

Pour s’assurer de respecter son obligation de proposer un logement de substitution, il est donc recommandé de cerner précisément les principales caractéristiques du bien objet de la reprise, si besoin en collaborant avec le locataire, seul à même d’apprécier si le logement proposé répond à ses besoins.

Une fois ces caractéristiques cernées, il est fortement recommandé de proposer plusieurs logements au locataire, étant cette fois précisé que si le locataire refuse toutes les offres de relogement, il sera possible de lui opposer ses refus systématiques et son simple désir de continuer à résider dans son logement par simple convenance personnelle.

Observation : Les dispositions légales prévoient, en cas de refus du locataire de l’offre de relogement qui lui est faite, l’instauration d’une expertise. En d’autres termes, si le locataire refuse toutes les offres qui lui ont été faites, le bailleur aura tout intérêt à demander une expertise judiciaire civile, qui si elle est satisfaisante, lui permettra d’obtenir du juge un jugement ordonnant l’expulsion du locataire devenu squatter.

Une fois que le logement a été approuvé par le locataire, il est recommandé de conclure une promesse de bail avec faculté de substitution au bénéfice du locataire, et ce pour faire face à une jurisprudence sévère à l’encontre des bailleurs.