La responsabilité civile du notaire

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

La responsabilité civile du notaire

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Quelles sont les obligations que le notaire doit remplir dans l’exécution de sa mission ? Comment engager sa responsabilité civile ? Quel est le délai de prescription de l’action en responsabilité contre le notaire ? Comment calculer le montant du préjudice indemnisable ?

Le notaire est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique.

L’ordonnance du 2 novembre 1945 définit les missions que le notaire exécute :

« Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions ».

En réalité, le notaire ne se contente pas d’authentifier et de conserver des actes, mais intervient dans des domaines de droits pléthoriques.

En raison de l’accroissement des domaines d’intervention du notaire et de la complexification du droit, les fautes commises par ce dernier sont de plus en plus nombreuses et sa responsabilité civile de plus en plus souvent engagée.

Pour engager la responsabilité civile du notaire, il faut donc une faute du notaire et un préjudice subi par la victime en raison de la faute du notaire.

A partir de ces éléments, le tribunal appréciera in abstracto (en considération du comportement qu’un notaire diligent aurait eu dans des circonstances identiques) si le notaire a commis une faute.

A) La faute du notaire

Dans le cadre de l’exercice de ses missions, le notaire doit conseiller son client, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige, et faire preuve de loyauté et de prudence.

1) Le devoir de conseil du notaire

Le devoir de conseil du notaire est absolu, ce qui signifie qu’il s’applique à toute personne (initiée au droit ou non), qu’elle soit accompagnée par un professionnel du droit ou non, et peu important que le notaire se soit contenté de corriger l’acte (et non pas de le rédiger intégralement).

Le notaire est donc astreint à une obligation de conseiller le client sur les conséquences de l’acte. C’est ainsi qu’en cas d’acquisition immobilière, le notaire doit informer son client sur le risque de non remboursement du crédit immobilier.

De manière plus générale, le notaire doit informer les parties sur les formalités à accomplir, même si bien sûr il n’appartient pas au notaire de réaliser les formalités à la place de son client.

Le devoir de conseil du notaire s’apprécie toujours à l’aune de la finalité de l’opération, ce qui justifie que le notaire informe son client des incidences fiscales de l’opération.

Le notaire doit également s’assurer que les parties (et pas uniquement son client) ont parfaitement saisi la portée et les conséquences de son ou ses engagements.

Attention : Le notaire n’est toutefois pas tenu d’informer une partie sur des « faits et éléments » dont elle avait connaissance.

2) Le devoir de s’assurer de l’efficience des actes

Le notaire doit bien évidemment s’assurer que l’acte qu’il rédige soit efficient, produise ses meilleurs effets.

Ainsi, le notaire qui oublierait une formalité essentielle (ou même une clause essentielle d’un contrat) commettrait une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Le notaire doit encore procéder à une vérification du bien objet de la vente, c’est-à-dire l’existence d’éventuelles servitudes, les origines de l’immeuble et sa situation hypothécaire.

Outre certaines vérifications portant sur le bien, le notaire doit encore vérifier que le vendeur est bien le véritable propriétaire du bien, que la sûreté envisagée sera efficace…

3) Le devoir de loyauté et de prudence

Évidemment, le notaire doit faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties et des actes et opérations qu’il réalise. Une obligation de prudence s’impose par exemple lorsque le notaire remet des fonds en le nom et pour le compte de son client, tandis que le devoir de loyauté justifie par exemple la confidentialité des rapports que le notaire entretient avec ses clients.

Attention : Si le client du notaire a menti, ou a agi avec malhonnêteté et ce sans que le notaire en soit informé ou n’ait de fortes suspicions, aucune faute ne pourra lui être reproché (notamment au titre de l’efficience des actes et de son devoir de conseil).

Également, il est opportun de souligner qu’il incombe au notaire d’apporter la preuve de son absence de faute. Pour ce faire, le notaire peut se pré constituer une preuve écrite, bien que cette preuve puisse se déduire des circonstances et des documents produits.

B) L’exigence d’un préjudice

Pour engager la responsabilité du notaire, il ne suffit pas qu’il ait commis une faute. Encore faut-il que la victime ait subi un préjudice en lien de causalité directe avec la faute du notaire. Le lien de causalité se déduit la plupart du temps des circonstances, tandis que le préjudice doit être direct, certain et actuel.

Le préjudice peut également consister en la perte d’une chance de réaliser une action dont le résultat est aléatoire. Pour l’évaluation de ce préjudice, il ne faut pas retenir la réparation intégrale, mais une réparation proportionnelle à la chance perdue. Tout est alors question de proportion.

Conclusion

Les opérations pour lesquelles la responsabilité du notaire est sollicitée auprès du juge sont parfois des opérations complexes faisant intervenir de nombreux professionnels du droit (notamment des avocats). La qualité de professionnel du droit des autres intervenants peut potentiellement aboutir à une responsabilité partagée entre le notaire et les autres professionnels du droit, acteurs de cette opération juridique.


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À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.