La résiliation du bail commercial

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

La résiliation du bail commercial

La résiliation du bail est une opération juridique délicate pouvant intervenir à l’initiative du preneur, comme du bailleur, en application des dispositions légales, comme des dispositions contractuelles.

La résiliation du bail commercial n’a pas échappé aux récentes réformes (loi PINEL et loi MACRON) qui ont plus ou moins modifié les règles applicables.

1) La résiliation du bail à l’initiative du preneur

Lorsque le preneur est à l’initiative de la résiliation du bail, il n’a en principe droit à aucune indemnité d’éviction.

• La résiliation à l’issue d’une période triennale

Au terme de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (nouvelles dispositions de loi MACRON), au moins 6 mois à l’avance. Outre ce mécanisme légal, les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d’autres échéances.

A savoir : Depuis la loi PINEL, le droit du preneur de donner congé au terme d’une période triennale est d’ordre public, en sorte que le bailleur ne peut plus l’écarter par l’insertion d’une clause dans le bail (sauf pour les baux de plus de 9 ans, les locaux de stockage et locaux monovalents).

Pour se prémunir, le bailleur peut prévoir dans le bail que le preneur lui sera redevable d’une indemnité, mais cette dernière ne doit pas être de nature à priver le preneur de son droit de lui donner congé.

Si le preneur ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois, le congé n’est pas nul pour autant, mais il produira ses effets à la fin de la période triennale suivante.

• La résiliation du bail en cas de manquement du bailleur à ses obligations

Le preneur peut encore décider de résilier le bail en cas de manquement du bailleur à l’une de ses obligations (mise à disposition du local loué, entretenir le local, garantir au locataire une occupation paisible…).

Pour que le bail soit résilié de plein, les parties doivent nécessairement avoir intégré dans le contrat une clause résolutoire de plein droit lors d’un manquement.

• La résiliation du bail postérieurement au terme du bail

Lorsque le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée (absence de congé ou de demande de renouvellement), le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration. Dès lors, un congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.

• La résiliation du bail en cas de départ à la retraite ou d’invalidité

Le preneur qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité a la possibilité de donner congé au bailleur à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de 6 mois.

Attention : le décès du preneur n’entraîne pas la résiliation du bail. Ce dernier est transmis aux héritiers qui devront le résilier dans les mêmes conditions que le locataire qui prend sa retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité.

2) La résiliation du bail à l’initiative du bailleur

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit en principe lui verser une indemnité d’éviction, mais cette règle souffre de nombreuses exceptions qui sont fonction du mode de résiliation du bail.

• La résiliation du bail à l’issue du terme du contrat

A l’issue du bail le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement à son locataire, moyennant un préavis de 6 mois avant le terme du bail. S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé ne produit ses effets qu’à la fin du trimestre civil.

Ce congé doit impérativement être notifié au preneur par acte extrajudiciaire, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

Cette indemnité correspond le plus souvent à la valeur de remplacement du fonds. Elle n’est pas due lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime de refus, voire encore lorsque l’immeuble est en état d’insalubrité et doit être totalement ou partiellement démoli ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Lorsque le bailleur est condamné à verser une indemnité, il peut exercer son droit de repentir par voie de LRAR ou par acte extrajudiciaire dans un délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, sauf si le preneur est déjà réinstallé dans un nouveau local.

• La résiliation intervenant postérieurement au terme du bail

Lorsque le terme du bail est atteint, le contrat se poursuit, mais le bailleur peut donner congé au locataire moyennant un préavis de 6 mois avant le terme du trimestre civile. Encore une fois, le bailleur peut être contraint de verser au preneur une indemnité d’éviction

• La résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations

Le bailleur peut encore décider de résilier le bail en cas de manquement du locataire à l’une ou plusieurs de ses obligations (paiement du loyer, respect de la destination des lieux, entretenir le local…).

Pour que le bail soit résilié de plein, les parties doivent nécessairement avoir intégré dans le contrat une clause résolutoire de plein droit lors d’un manquement.

La clause n’agit alors qu’un mois après la notification du commandement, ce délai devant être impérativement mentionné dans l’acte.

Une telle résiliation ne permet pas au preneur de bénéficier d’une indemnité d’éviction.

• Autres motifs de résiliation

Le bailleur peut résilier le bail pendant la durée initiale ou refuser le renouvellement s’il doit effectuer certains travaux nécessitant l’évacuation des lieux. Dans ce cas, le bailleur peut échapper au versement d’une indemnité d’éviction s’il propose un local de remplacement équivalent et immédiatement au locataire.

En cas de surélévation de l’immeuble par le bailleur rendant nécessaire l’éviction temporaire du locataire, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux. Dès l’instant où les travaux sont achevés, le bail reprend. Le locataire, privé de la jouissance du local pendant 3 ans, aura droit à une indemnité d’éviction, mais ne pouvant excéder cette durée.