La clause imposant au preneur d’exercer son activité sous une enseigne prédéterminée par le bailleur

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

La clause imposant au preneur d’exercer son activité sous une enseigne prédéterminée par le bailleur

Il n’est pas rare en pratique de rencontrer des « clauses d’enseigne » dans les baux commerciaux, clauses qui vont interdire au preneur d’exercer son activité commerciale sous une autre enseigne que celle d’origine.

Tout au plus, le preneur a la possibilité de monnayer avec son bailleur l’exercice de son activité sous une enseigne de son choix.

On aura donc vite fait de comprendre que certains bailleurs ont vu dans cette clause une possibilité de tirer de leur bail un revenu supplémentaire, alors même qu’ils ne souffrent d’aucun préjudice lorsque le preneur assume l’intégralité des frais liés au démontage et à la pose d’une nouvelle enseigne.

La Cour de cassation ne pouvait pas laisser persister une telle situation, et a décidé que le bailleur ne pouvait exercer son activité sous telle enseigne précise et imposée !

Le 12 juillet 2000, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Arrêt Sté Comptoirs Modernes Economiques de Rennes (CMER) c/Sté La Palière Distribution) a affirmé qu’une telle clause encourait la nullité puisqu’elle ne permettait pas au preneur d’exercer son droit à déspécialisation.

Le droit du preneur à déspécialisation est d’ordre public.

Or, une telle clause ne permettait que difficilement au preneur d’ajouter à son activité principale des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), et rendait impossible un changement d’activité (déspécialisation totale).

Outre, l’argument de la déspécialisation, la Cour de cassation aurait sans doute pu retenir les difficultés du preneur à céder son fonds de commerce. A l’évidence, l’exploitation du fonds de commerce sous une enseigne déterminée implique pour le cessionnaire de conclure un contrat de franchise avec le franchiseur. La cession du fonds de commerce, et donc du droit au bail, dépend donc exclusivement de la volonté du franchiseur.

Il reste à préciser qu’en matière de baux commerciaux, la prescription de l’action en nullité est de 2 ans, ce qui implique donc une grande vigilance du preneur (L. 145-60 du Code de commerce ; CA Rouen, 3 mars 2010, n° 09/00772).

Mais c’était sans compter sur la récente réforme (Loi PINEL) qui a largement étendu la sanction du réputé non écrit, palliant aux insuffisances de l’annulabilité de certaines clauses, étant rappelé que le délai pour agir en nullité est de 2 ans à compter de la conclusion du bail.

L’article L. 145-15 du Code de commerce précise que :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

Or, l’article L. 145-47, alinéa 1, du Code de commerce dispose que :

« Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ».

Il faut donc en conclure que toute clause faisant obstacle au droit de déspécialisation du preneur est réputée non écrite, et donc que la clause d’enseigne est réputée non écrite.

Cette nouvelle sanction est plus favorable pour le locataire puisqu’elle n’encourt pas la prescription.

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.