Impayé du locataire – Méthodologie et stratégie de recouvrement du loyer et d’explusion du locataire –

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Impayé du locataire – Méthodologie et stratégie de recouvrement du loyer et d’explusion du locataire –

Que faire en cas d’impayé du locataire ?

Comment réagir quand le locataire ne paie pas ses loyers ?

Quelle est la méthodologie de traitement de  l’impayé de loyer ?

Quelle stratégie l’avocat  doit-il suivre pour défendre les intérêts du bailleur victime de l’impayé du locataire ?

Très clairement, la loi et le Juge sont du côté du locataire, mais ce que le législateur cherche à protéger est plus le droit d’occuper les locaux, et plus précisément, même au prix d’artifices, l’aménagement d’un délai de prévenance avant l’expulsion.

Si la Loi complique la libération des lieux, en revanche, la Loi ne compromet pas fondamentalement les droits du bailleur découlant de sa qualité de créancier.

Il faut dans le contentieux locatif, distinguer très clairement les aspects purement financiers de la relation avec le locataire, de la question de l’occupation des lieux.

En ce qui concerne l’occupation des lieux, le système est conçu pour garantir dans la majorité des cas un maintien dans les lieux imposé au bailleur d’une durée d’une année.

Mais l’occupation n’est pas gratuite.

Les juridictions chargées de traiter le contentieux locatif sont « surchargées ».

Il faut reconnaître que les moyens donnés pour le traitement des situations locatives sont clairement insuffisants.

La procédure et les délais de traitement sont longs.

Cette stratégie du législateur permet de conduire à un engorgement raisonnable des juridictions qui conduit à des reports d’audiences d’en général, de deux mois.

À ces délais de report d’audience contre lesquels nous luttons, mais qui sont quasi-inévitables, il faut ajouter les vacances judiciaires.

Elles paralysent le fonctionnement de la juridiction sur un calendrier équivalent au calendrier des vacances scolaires.

Il n’y a pas d’audience en été.

Enfin, la loi prévoit également l’interdiction de procéder à des expulsions de locataires dans la période dite de trêve.

La trêve hivernale débute le 1er Novembre  et s’achève le 15 mars.

http://legifrance.gouv.fr/

Par l’adjonction mathématique de ces différents délais, la procédure d’expulsion en général ne peut être conduite que sur une période courte à savoir sur le printemps et le début de l’été (ce qui s’explique au regard des objectifs poursuivis par le législateur).

Il faut savoir, en outre, que le législateur peut accorder un ultime délai de grâce en utilisant une politique restrictive du recours à la force publique conforme à des objectifs stratégiques.

En effet, suivant les cas de figure, lorsque l’expulsion est rendue délicate et qu’il faut solliciter le concours de la force publique, le concours de la force publique, qui est pourtant garanti par la constitution, peut être différé ou même refusé.

Privé du concours de la force publique, l’huissier de justice ne peut procéder à l’expulsion et un nouveau délai mécanique peut être ainsi accordé au locataire.

Dans certains cas, le bailleur subit donc une nouvelle période de trêve hivernale, mais il dispose suivant la date à laquelle le refus du concours de la force publique a été caractérisé,  d’un recours contre l’État en indemnisation du fait de la carence des services de Police.

Par ce mécanisme, l’État est amené à prendre en charge le montant des loyers dus par le locataire,  s’agissant d’une omission de délibérée de l’Etat et  conduisant un citoyen à subir un préjudice du fait de l’État.

Dès lors que l’expulsion était légalement possible, mais que celle si n’est pas mise en œuvre du fait de la carence délibérée de l’Etat, qui manque alors à sa mission régalienne, les conséquences dommageables sont indemnisables (dans le cadre d’une procédure à conduire devant le tribunal administratif).

Une expulsion coûte entre 1200 et 3500 euros suivant les circonstances.

Durant la procédure tendant à la résiliation du bail et à la demande d’expulsion du locataire, il est possible de mener en parallèle le  recouvrement de la créance du bailleur contre le locataire.

C’est d’ailleurs autour de ce concept que s’articule toute notre stratégie d’assistance du bailleur victime d’un impayé de son locataire.

Dès l’entrée dans les lieux, le locataire a versé un dépôt de garantie et le premier loyer.

Il s’agit d’un principe qui n’est pas forcément toujours respecté.

Le locataire est ensuite tenu de payer mensuellement son loyer à la date convenue et, s’il manque une échéance, le bailleur ne peut engager l’action en recouvrement de sa créance qu’après le constat du défaut de paiement d’un second terme.

Le recouvrement de la créance de loyers peut s’opérer par plusieurs moyens.

S’il n’y a aucune difficulté relative à la jouissance, que le bail existe et qu’il est régulier en la forme, la possibilité de solliciter très rapidement une condamnation au paiement de l’arriéré de loyers contre le locataire est ouverte.

Un second moyen plus long existe,  dans l’hypothèse où le dossier du bailleur n’est pas « parfait » au moment de son lancement.

En règle générale, les dettes de loyers s’accumulent après le premier impayé et elles s’accumulent pendant toute la durée de la procédure de fixation de la créance, ce qui conduit invariablement à une majoration de la dette et du préjudice du bailleur.

Cela étant, les juridictions sont conscientes du risque pour le locataire (qui restera débiteur de la dette de loyer) et dans cette hypothèse, la fixation des créances peut intervenir relativement rapidement.

Le bailleur peut parfaitement déconnecter la question du recouvrement de sa créance,  de l’expulsion du locataire.

C’est d’ailleurs ainsi que nous avons construit les schémas de gestion de ce type de situation, car il apparaît prioritaire de minimiser les conséquences financières de la défaillance du locataire.

Il faut immédiatement engager des mesures de saisie visant l’ensemble du patrimoine du locataire.

Des garanties peuvent être prises et le cas échéant si des cautions ont été souscrites à l’origine du dossier, ces cautions peuvent être mobilisées.

Il faut savoir que la loi est extrêmement restrictive sur la question de la validité des cautionnements souscrits au bénéfice du locataire et des mentions manuscrites extrêmement lourdes et un formalisme très particulier doivent être respectés,  à peine de nullité de l’engagement de caution.

Le défaut de paiement du locataire peut occasionner un préjudice considérable pour le bailleur.

Celui-ci doit veiller à conserver en trésorerie une provision pour risque locatif d’environ 6 mois de loyers pour se prémunir des conséquences collatérales découlant de la défaillance du locataire.

Le locataire, en règle générale, se retrouve dans une situation extrêmement difficile après ce contentieux et en règle générale, il est contraint de procéder à ce qu’il y a lieu de qualifier aujourd’hui de dépôt de bilan personnel, savoir  en déposant un dossier de surendettement.

Les nouvelles règles applicables en matière de surendettement conduisent très régulièrement les Tribunaux à annuler les dettes locatives au regard de la situation irrémédiablement compromise du locataire.

Le risque d’un impayé définitif devient aujourd’hui de plus en plus significatif.

La difficulté aujourd’hui est qu’outre cette sanction financière prononcée contre le bailleur, la loi ne prévoit pas de conditionner ou même de subordonner l’effacement de la dette locative avec le départ spontané du locataire des lieux.

Il est donc tout à fait possible, et le cas se rencontre de plus en plus fréquemment maintenant, de n’avoir pu procéder à l’expulsion du locataire et dans le même temps de ne plus avoir de créance contre lui après qu’un juge ait annulé la dette.

Il y a là une véritable anomalie dans le dispositif favorable d’annulation des dettes des personnes physiques auquel le législateur doit remédier de toute urgence.

Les risques de dommages collatéraux visant des emprunteurs modestes sont évidents.

En règle générale, une opération immobilière est menée sur une durée importante et mobilise d’importantes ressources pour la cellule familiale.

Dans la mesure où l’équilibre financier de l’opération disparaît (le loyer ne permet en général la couverture de la quasi-totalité de l’échéance bancaire), le manque à gagner est considérable.

Si l’État entend conserver une possibilité pour les investisseurs privés de porter une partie des besoins en logement du pays, il est clair que sans réforme ou aménagement d’un meilleur équilibre, qu’il y aura un très net recul des opérations de rénovation de l’habitat ancien.

Les incitations fiscales ne visent pratiquement que des immeubles neufs et ces opérations s’apparentent de plus en plus à des placements financiers purs, l’ensemble de l’opération étant géré, assuré et défiscalisé.

Ces dispositifs ne visent que les personnes physiques disposant d’importants revenus.

Il faut également signaler le cas où les revenus locatifs constituent la quasi unique ressource d’une personne âgée.

L’impayé de loyer dans ces cas constitue un véritable séisme pour le bailleur qui se voit privé de ses ressources principales.

 

La voie médiane de résolution des situations d’impayés du locataire est la médiation.

Il est clair que le locataire subira longtemps les conséquences de son défaut de paiement.

Pour le bailleur, il en est de même.

Dans cette situation, chacune des parties a tout intérêt, dans le cadre d’un accord global, à régler le différend à bref délai et hors de la vue des Tribunaux.

En règle générale, les locataires ne sont pas fondamentalement entrés dans les lieux avec l’intention de cesser le paiement de leurs loyers.

Il en existe, mais cette catégorie de locataires ne constitue pas la majorité.

En général, il y a un événement ou un incident dans la vie qui conduit le locataire à ne plus être en mesure d’assurer et d’assumer ses engagements.

Cette situation doit faire l’objet immédiatement d’une discussion avec le bailleur, ce qui serait objectivement l’attitude la plus raisonnable à attendre du locataire.

S’il est correctement renseigné sur les perspectives, le locataire peut plus facilement prendre des dispositions pour partir spontanément.

Il est clair que trouver une location lorsqu’on est soi-même locataire est beaucoup plus facile que lorsqu’on ne peut justifier d’un logement ou lorsqu’en on sollicite un nouveau et qu’il est impossible de justifier de références.

Très clairement pour un bailleur, un locataire ne disposant pas d’adresse stable et de références antérieures certifiées, doit faire l’objet d’une attention toute particulière.

Un candidat locataire, pour être retenu par un bailleur, doit justifier de son antériorité et de sa capacité à assurer le paiement des loyers.

Nous avons du traiter plusieurs cas de présentation de faux documents (fiches de paie, assurances, contrats de travail).

Le bailleur est tout à fait autorisé à prendre des renseignements avant de contracter avec un locataire.

La bonne gestion d’un immeuble consiste d’abord et avant tout à bien choisir ses locataires. Mieux vaut payer la taxe de vacance que devoir expulser un locataire en situation d’impayé.

Si le bailleur ne s’estime pas en mesure de faire ce choix avec toute la capacité d’analyse requise, il peut solliciter le concours d’un professionnel.

Les agents immobiliers proposent en général aux bailleurs des mandats de recherche de locataires.

L’intérêt de collaborer avec ces professionnels est que, outre la qualité de leur travail, en cas d’erreur de leur part, ils disposent d’assurances de responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences d’une erreur manifeste dans le choix du locataire.

Des actions en responsabilité peuvent être conduites dans les cas où les assureurs n’ont pas indemnisé spontanément.

L’agent immobilier est un mandataire qui, parce qu’il est rémunéré, voit sa responsabilité particulièrement renforcée.

En cas d’impayé du locataire, il faut s’interroger sur les raisons qui ont conduit à cet impayé et corriger les procédures pour le futur.

 

A retenir

L’impayé au final est en moyenne d’un an de loyer.

L’expulsion coûte cher.

Les actions dans l’intérêt du bailleur doivent être menées rapidement et avec efficacité.

Le recouvrement de la créance de loyer doit débuter aussi vite que possible.

 

 

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.