Le droit de préemption que les communes ont la faculté d’instaurer sur les aliénations à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter, a pour objectif de leur permettre d’agir en faveur du maintien du commerce de proximité sur leur territoire.

Comment ce droit est-il exercé ? Quelle est la procédure ? Quel est le sort des biens commerciaux ?

La commune détient seule la compétence, qu’elle peut déléguer à un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation et dont elle fait partie, pour instituer ce droit de préemption.

Pour ce faire, le conseil municipal doit délibérer pour délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur duquel les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux ou de terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial seront soumises au droit de préemption.

Cette délibération doit être précédée d’une analyse de la situation du commerce et de l’artisanat de proximité qui doit mettre en perspective les enjeux en termes de maintien de la diversité commerciale sur le périmètre envisagé.

Contrairement au droit de préemption urbain, la commune qui souhaite délimiter un tel périmètre n’a pas obligatoirement à être dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé.

Les opérations soumises à ce droit de préemption doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, adressée au titulaire du droit de préemption, qui précise le prix et les conditions de l’aliénation à titre onéreux.

Le droit de préemption s’exercera selon les mêmes modalités que le droit de préemption urbain.

Le titulaire du droit de préemption peut renoncer à exercer son droit de préemption de manière expresse dans le délai de deux mois suivant la réception de la déclaration, ou de manière tacite par silence gardé au terme de ce délai.

Le cédant peut alors réaliser la vente au prix et conditions fixés dans la déclaration préalable.

Si le titulaire du droit de préemption choisit d’acquérir le bien, il peut le faire par décision motivée au prix et dans les conditions fixées dans la déclaration préalable.

Il peut également le faire en notifiant son intention motivée d’acquérir au prix et conditions qui devront être fixées par le juge de l’expropriation qu’elle saisit concomitamment.

Le droit de préemption pourra porter sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux.

La loi prévoit également qu’à l’intérieur du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, sont également soumises au droit de préemption les aliénations de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Sont ainsi concernés les terrains destinés à porter, dans un délai de cinq ans suivant leur aliénation, des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux.

La commune ne reste propriétaire des biens préemptés que provisoirement puisque le titulaire du droit de préemption est tenu, dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, de les rétrocéder à une entreprise en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Durant cette transition, le titulaire du droit de préemption peut mettre le fonds en location-gérance.

Dans ce cas, le délai ci-dessus mentionné est porté à trois ans.

Si la rétrocession n’est pas intervenue dans le délai de deux ans, l’acquéreur évincé dispose alors d’un droit de priorité d’acquisition du bien concerné.

Cette rétrocession s’exécute dans le cadre d’un cahier des charges approuvé par délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l’organe délibérant de l’EPCI qui doit contenir des clauses permettant d’atteindre les objectifs ci-dessus évoqués.

L’acte de rétrocession doit prévoir les conditions dans lesquelles le non-respect de ce cahier des charges entraîne la résiliation de la rétrocession.

Si le bien préempté est un bail commercial, l’accord préalable du bailleur à la rétrocession est exigé, sous peine de nullité de celle-ci.

Notre Cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans les démarches et les négociations en vue de la cession de votre fonds de commerce.

Nous nous chargeons également de la rédaction de tous les actes nécessaires à la transmission du fonds de commerce ainsi que des formalités de publicité prévues par la loi.

Etienne CHEVALIER

Avocat