Habilitation du syndic en vue d’une action en justice
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires et par voie de conséquence, accrédité comme tel auprès de tous, y compris devant les juridictions.
Le mandat général qu’il reçoit lors de sa nomination l’investit du pouvoir d’accomplir les actes assurant le fonctionnement courant de la copropriété, c’est-à-dire les actes d’administration.
A l’inverse, le pouvoir d’engager le patrimoine commun implique un accord spécial.
Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation d’ester en justice est soumise à l’autorisation de l’assemblée générale qui donnera un mandat spécial en identifiant les désordres et les intervenants concernés par l’action.
Il faut une autorisation par objet d’instance.
L’autorisation est nécessaire car, comme pour toute procédure, il existe un risque d’échec (aléa judiciaire) et donc que le syndicat soit condamné à supporter la charge d’une éventuelle condamnation. L’autorisation, en principe préalable à l’assignation, peut être décidée postérieurement tant que le juge n’a pas statué.
La ratification (validation a postériori) a pour effet de valider l’initiative prise par le syndic depuis son origine. Attention, il faut, toutefois que la ratification intervienne avant l’expiration du délai de l’action que la demande présentée en justice par le syndic non encore autorisé avait pour objet de mettre en mouvement.
En revanche, pour les mesures conservatoires ou probatoires, le syndic de copropriété peut, sans autorisation de l’assemblée générale, saisir le juge des référés aux fins de désignation d’expert.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
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