Garantie des vices cachés et vente immobilière

Garantie des vices cachés et vente immobilière

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les aurait connus.

Il est fréquent qu’après l’acquisition d’un immeuble un défaut majeur soit découvert.

Il peut s’agir d’une infestation parasitaire, d’infiltrations, de remontées d’eau dans une cave, d’un défaut de stabilité, etc…

Comment réagir après la découverte d’un vice caché dans l’immeuble ?

1. Les principes

La garantie des vices cachés est due par le vendeur de l’immeuble.

Sa bonne foi ne l’exonère pas de la garantie des vices cachés mais a une influence sur le montant des réparations qu’il peut devoir à l’acheteur.

En matière de vices cachés, la garantie peut être invoquée par le dernier acquéreur contre les vendeurs antérieurs et précédents propriétaires.

La preuve de l’existence du vice caché pèse sur l’acquéreur.

La preuve de l’existence du vice caché peut être faite par tout moyen.

Pour permettre la mise en jeu la garantie des vices cachés, le vice doit présenter une certaine gravité.

Le vice doit porter atteinte à la destination ou à l’usage de l’immeuble (fissures, instabilité, absence d’étanchéité, etc…).

Ensuite, le vice doit avoir été caché par opposition aux vices apparents révélés à l’acheteur et dont ce dernier a pu se rendre compte.

Le vice n’est pas caché lorsque l’acquéreur ne pouvait pas l’ignorer (exemple terrain pollué).

En revanche, un vice même visible peut toutefois être invoqué si l’acquéreur ne pouvait mesurer l’ampleur et les conséquences d’un vice affectant l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement le caractère caché ou non du vice et sa gravité.

Ils prennent en considération de la qualité de l’acquéreur en distinguant suivant que l’acquéreur est un professionnel ou un non professionnel.

L’acquéreur professionnel est, en raison de ses compétences, présumé connaître le vice.

Il s’agit toutefois d’une présomption simple  qui tombe devant la preuve de la dissimulation, du caractère indécelable ou des manœuvres du vendeur.

La garantie des vices cachés ne peut être mobilisée que si le vice existait antérieurement à la vente ou s’il était en germe au moment de l’achat.

La preuve de la date d’apparition du vice pèse sur l’acquéreur.

2. Mise en œuvre de l’action en garantie

En présence d’un vice caché, plusieurs fondements légaux peuvent être également utilisés. Un vice caché peut être la conséquence d’un désordre de nature décennale.

Il peut s’agir de l’obligation de délivrance conforme, ou de la responsabilité des constructeurs (hypothèses des travaux réalisés par le vendeur lui-même).

L’action appartient au propriétaire de l’immeuble et celui-ci pourra agir contre son propre vendeur mais également contre les vendeurs précédents (vice caché – garantie décennale).

3. Mise en œuvre de la garantie

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés ouvre une option à l’acquéreur.

Celui-ci peut sans avoir à justifier son choix choisir entre l’annulation de la vente ou la simple diminution du prix.

Dans le cas où l’acquéreur fait le choix de conserver la chose et d’obtenir une diminution du prix, la diminution doit être évaluée par expert et s’apprécie par référence aux coûts de réparation du vice.

Toutefois, l’acquéreur ne peut obtenir une réduction totale du prix même si le coût de la remise en état excède le prix.

Cependant, dans le cadre de l’action des garanties en vice caché l’acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts complémentaires s’il établit que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice.

Le point de départ du délai peut être constitué par le dépôt d’un rapport d’expertise mais c’est la date de découverte du vice qui est prise en compte.

Le vice découvert après l’expiration de délais de prescription de droit commun (5 ans) ne permet pas à l’acquéreur de mettre en œuvre la garantie des vices cachés.

Le délai de 2 ans peut être interrompu par l’introduction d’une action en garantie des vices cachés y compris lorsque celle-ci débute par une demande de désignation d’expert.

Si l’expertise dure plus de 2 ans, l’action doit être introduite avant l’expiration du délai de 2 ans et même si l’expert n’a pas encore déposé son rapport.

La désignation de l’expert qui interrompt le délai qui n’est pas suspendu jusqu’au dépôt du rapport.

4. Indemnités complémentaires

Si le vendeur ignorait le vice, il ne peut être tenu à autre chose que la restitution du prix ou à une partie du prix.

En revanche, si le vendeur connaissait le vice au moment de la vente, il sera tenu, outre la restitution totale ou partielle du prix, d’indemniser l’acquéreur de tous les préjudices accessoires que lui a causé le vice.

5. Exclusion conventionnelle de la garantie

Il est très fréquent que dans les actes de vente d’immeuble, il soit stipulé que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie au titre des vices cachés.

Cette clause est parfaitement valable et fait échec à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Cette clause peut être neutralisée si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait l’existence du vice ou si le vendeur peut être qualifié de professionnel de l’immobilier.

En tant que professionnel de l’immobilier le vendeur est présumé connaître les vices.

Le vendeur peut être considéré comme professionnel même s’il n’a pas agi dans le cadre directement de sa profession comme par exemple le marchand de biens.

Les SCI peuvent être considérées comme des professionnels et les clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés sont fréquemment écartées au regard de la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI.

Un particulier qui aurait réalisé d’importants travaux dans un immeuble peut être également considéré comme ayant agi comme un professionnel de l’immobilier.

6. Que faire en cas de découverte d’un vice caché dans un immeuble ?

Tout d’abord, il faut agir très rapidement et conserver à l’esprit que le délai de garantie de deux ans n’est interrompu que par une action en justice.

L’effet interruptif d’une action en justice conduit à rouvrir un délai de deux ans de sorte qu’il est prudent d’imaginer en présence d’opérations d’expertises complexes de saisir le Tribunal en parallèle des opérations d’expertise pour sécuriser l’action.

Une expertise amiable du vice peut permettre de constituer un dossier facilitant la désignation d’un expert mais également de cerner l’étendue du vice, sa nature, sa gravité et les solutions pour y remédier. Elle n’interrompt pas le délai de prescription.

En fonction de la nature du vice et de sa gravité, il faudra s’interroger sur la possibilité de poursuivre le vendeur à condition de pouvoir faire écarter la clause excluant la garantie des vices cachés.

En règle générale, il est préférable d’agir en résolution de la vente mais dans l’hypothèse de vices bien identifiés et pouvant être réparés, l’action en réduction de prix peut être privilégiée.

Dans cette hypothèse évidemment, l’acquéreur doit préférer conserver l’immeuble avec l’intention de le réparer.

S’il peut être établi que le vendeur connaissait l’existence du vice et qu’il l’a dissimulée, il sera possible de lui demander des dommages et intérêts complémentaires.

En pratique, en raison de la présence quasi systématique des clauses excluant la garantie des vices cachés, il convient de s’interroger sur les perspectives de succès d’une action en garantie des vices cachés en fonction de la capacité de l’acquéreur à prouver la connaissance du vendeur de l’existence du vice, soit au moyens d’éléments purement factuels, soit en démontrant la qualité de professionnel du vendeur.

Cette qualité peut être attribuée même dans l’hypothèse où le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier à proprement parler.

L’action peut être introduite malgré la clause excluant la garantie des vices cachés si le vendeur :

• Est un professionnel de l’immobilier
• A agi comme un professionnel de l’immobilier (travaux lourds)
• Est réputé être un professionnel de l’immobilier (SCI)
• Connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l’ignorer

Etienne CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier