Droit à commission au profit de l’agence concourant à une opération non conclue

L’agent immobilier peut-il prétendre à une indemnisation quand la vente ne peut aboutir en raison d’une faute de l’acquéreur ?

Par acte sous seing privé, un couple vend par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une maison à usage d’habitation sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts. Les acquéreurs n’obtenant pas leurs prêts, assignent les vendeurs et l’agence immobilière en caducité du contrat et restitution du dépôt de garantie. L’agence immobilière réclame alors la condamnation des acquéreurs à lui payer la somme prévue dans la clause pénale. Cette clause prévoyait à la charge des acquéreurs, le paiement à l’agence immobilière d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l’absence de régularisation par acte authentique de la vente, par suite d’une faute de leur part. (défaut de diligence pour l’obtention du prêt destiné à financer l’acquisition).

La cour d’appel (CA Pau, 15 janv. 2013) rejette la demande de l’agence immobilière.

La Cour de cassation confirme l’analyse, par le rejet du pourvoi dirigé contre l’arrêt d’appel :

Selon la Cour de Cassation, il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue. L’agence immobilière ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

Ces décisions mettent en lumière la fragilité de la rémunération de l’agent immobilier.

Il lui faut démontrer son entremise et si l’opération ne peut se conclure, notamment en cas de faute dans les démarches d’obtention du prêt par l’acquéreur, l’agent ne peut bénéficier d’aucune indemnisation, faute de pouvoir prétendre fondementalement à une rémunération.

En revanche, le vendeur peut poursuivre, et le cas échéant, indemniser l’agent, notamment si le cas est prévu dans le mandat rédigé entre l’agent immobilier et son client vendeur.