Comment sortir de l’indivision ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment sortir de l’indivision ?

La vente d’un bien indivis requière en principe l’unanimité des co-indivisaires, mais l’accord de tous les co-indivisaires est-il toujours obligatoire ? Un indivisaire peut-il obtenir seul l’autorisation de vendre un bien indivis ?

Lorsque les intérêts des co-indivisaires ne convergent pas dans un sens unique, des situations de blocage peuvent apparaître.

Ces situations se rencontrent notamment lorsque des concubins ont acquis ensemble – et en indivision – le logement familial, et qu’ils se séparent.

Attention : Il faut ici bien distinguer cette hypothèse de l’indivision post communautaire qui répond à des règles spécifiques.

Des solutions légales permettent à un co-indivisaire de passer outre le refus d’un ou plusieurs co-indivisaires.

1) Lorsque le refus met en péril l’intérêt commun

L’article 815-5, alinéa 1, du Code civil précise que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. »

Dès lors qu’il est en mesure d’apporter la preuve que le refus d’un co-indivisaire de vendre le bien est de nature à mettre en péril l’intérêt commun, l’indivisaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance pour être autorisé à passer seul la vente.

Toutefois, l’indivisaire qui souhaite procéder à la vente du bien indivis ne peut saisir valablement le juge des référés, le droit commun étant seul applicable (Cass. 1^er civ. 15 fév. 2012, n° 10-21.457).

En revanche, lorsque la vente du bien indivis est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun, le Président du Tribunal de Grande Instance est compétent pour se prononcer en la forme des référés (2).

2) Une mesure justifiée par l’urgence et l’intérêt commun

L’article 815-6, alinéa 1, du Code civil précise que :

« Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. »

Un arrêt du 4 décembre 2013 (n°12-20.158) précise que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun »

Un arrêt du 10 juin 2015 (n°14-18.944) précise que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un administrateur provisoire à accomplir un acte de disposition pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun » (conditions cumulatives).

Il est donc de jurisprudence constante que cette disposition est applicable sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer que le refus du co-indivisaire mette en péril l’intérêt commun.

L’indivisaire qui souhaite obtenir la vente du bien, sans l’accord des autres co-indivisaires, doit simplement démontrer :

• Que la vente est urgente
• Que la vente répond à l’intérêt commun

L’appréciation de ces deux conditions relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Conclusion

Même si des solutions légales existent face au refus non justifié d’un indivisaire de procéder à la vente d’un bien, celles-ci sont tributaires de l’appréciation souveraine des juges du fond, appréciation variable selon le lieu de la juridiction.