Comment se faire payer la clause pénale prévue au compromis ?

Comment se faire payer la clause pénale prévue au compromis ?

Il est très fréquent que lors de la signature du compromis de vente, les parties insèrent une clause au terme de laquelle le vendeur et l’acquéreur s’engagent à verser à l’autre et à titre de dommages et intérêts une somme fixée forfaitairement.

Très souvent, en présence d’une clause pénale, l’acquéreur procède au dépôt d’une somme d’argent entre les mains d’un tiers séquestre, en général le rédacteur de l’acte.

La clause pénale a pour finalité de sanctionner la défaillance d’une partie au compromis dans l’exécution de l’obligation principale.

Une clause pénale peut également être prévue ou aménagée pour sanctionner le retard dans l’exécution d’une obligation.

La pénalité n’est due qu’après que le débiteur ait été mis en demeure et qu’il ne se soit pas exécuté.

La clause pénale survit à la caducité du contrat qui la contient puisqu’elle sanctionne précisément le manquement de la partie qui a causé la caducité.

La clause pénale peut être augmentée ou réduite par le juge.

Le juge peut réduire la pénalité lorsqu’elle apparaît disproportionnée au regard du préjudice effectivement subi.

En pratique, l’hypothèse la plus fréquemment rencontrée est celle dans laquelle le vendeur cherche à être indemnisé par l’acquéreur à qui il reproche de ne pas avoir exécuté ses obligations et notamment dans l’hypothèse où le contrat prévoyait des conditions suspensives bénéficiant à l’acquéreur.

Le contentieux est majoritairement lié à de la défaillance de l’acquéreur dans l’obtention de son prêt. Mais d’autres hypothèses sont possibles.

Lorsqu’une condition suspensive a été stipulée, celui que la clause protège peut se voir reprocher d’être à l’origine de la défaillance de la condition.

En matière de condition suspensive d’obtention de prêt, il peut être reproché à l’acquéreur de ne pas avoir fait diligence, d’avoir sollicité un prêt différent de celui envisagé par la condition suspensive, et de manière plus générale d’avoir délibérément agit dans le but de faire défaillir la condition.

Dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la condition est à l’origine de sa défaillance, la condition est réputée accomplie et il est alors possible d’agir en paiement de la clause pénale.

La procédure est en général introduite devant le Tribunal de Grande Instance (litige entre particuliers) mais il est également possible devant le Tribunal de Commerce (une partie au contrat est un commerçant).

La procédure ne nécessite pas la désignation d’un expert.

Sa durée varie entre 8 et 16 mois.

Outre le montant de la clause pénale, le demandeur s’il obtient gain de cause, peut espérer la condamnation du débiteur de la clause à lui payer une indemnité couvrant ses frais de justice (comprise entre 1.500€ et 4.000€ en général).

La clause pénale ayant vocation à réparer tous les préjudices liés à la défaillance de l’une des parties.

Il n’y a pas en principe de place pour solliciter des dommages et intérêts complémentaires sauf si des dommages distincts de ceux envisagés par la clause pénale peuvent être démontrés.

Le délai pour agir en paiement de la clause pénale est de 5 ans à compter de la caducité du compromis.

Etienne CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier