Comment se faire autoriser à réaliser des travaux dans une copropriété ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment se faire autoriser à réaliser des travaux dans une copropriété ?

Un copropriétaire peut-il réaliser des travaux qui affectent les parties communes ? Quelle est la sanction en cas de réalisation de travaux réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ? Que faire en cas de refus injustifié de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Chaque copropriétaire dispose de la faculté d’exercer tous les attributs de la propriété sur son lot (et donc sur les parties privatives). Il peut donc librement le vendre, le mettre en location, mais aussi y réaliser des travaux.

Toutefois, cette liberté est conditionnée par l’article 8 I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Le règlement de copropriété peut donc restreindre la liberté de réaliser des travaux au sein d’un lot de copropriété, dès lors que cela est justifié par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est définie par différents éléments tels que le règlement de copropriété, les caractères de l’immeuble, sa situation géographique…

Dès lors que l’interdiction prévue au sein du règlement de copropriété n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, rien ne fait obstacle à la réalisation des travaux.

La réalisation de travaux affectant les parties communes est beaucoup plus délicate, en ce qu’elle suppose une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 9, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 interdit expressément à un copropriétaire de réaliser des travaux qui affecterait les parties communes : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Il peut simplement user et jouir des parties communes, à l’exclusion de tout acte de disposition.

La réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, b de la loi du 10 juillet 1965). La majorité se calcule au regard de la totalité des voix de tous les copropriétaires (et non pas des copropriétaires présents ou représentés).

Lorsque les travaux aboutissent à une appropriation des parties communes, il faut que le copropriétaire se fasse autoriser à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Précision : les dispositions des articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger.

Exemple de travaux affectant les parties communes :

Le copropriétaire qui souhaite raccorder l’évacuation de WC aux canalisations de l’immeuble réalise des travaux affectant les parties communes (canalisations), en sorte qu’il doit requérir une autorisation des copropriétaires dans les conditions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Il en serait de même pour l’installation d’une VMC impliquant un percement du mur extérieur, partie commune d’un immeuble.

Dans l’hypothèse où un copropriétaire ferait réaliser des travaux affectant les parties communes, ce dernier s’expose à la remise en état sur simple demande du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire agissant seul.

Le copropriétaire se heurtant systématiquement au refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas nécessairement tenu de se plier à la volonté générale dès lors qu’il démontre l’existence d’un abus de majorité (Cass. 3e civ. 17 décembre 2014 n° 13-25.134 n° 1537 FS-PB).

L’abus de majorité suppose la réunion de plusieurs conditions :

• Une absence d’inconvénients pour la copropriété (et donc pour les copropriétaires)
• Le copropriétaire désirant réaliser les travaux doit prouver que la décision a été prise en faveur de certains copropriétaires majoritaires et en quoi cette décision est contraire à l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Pour se ménager de telles preuves, le copropriétaire peut, par exemple, avoir recours aux services d’un huissier de justice aux fins qu’il constate que les travaux n’ont pas vocation à troubler l’harmonie ou la tranquillité de la copropriété, ni ne porte atteinte à l’immeuble ou aux droits des copropriétaires.