Comment se déroule le bornage d’un terrain ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment se déroule le bornage d’un terrain ?

L’article 646 du Code civil dispose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun« 

A. Définition de l’action en bornage

L’action en bornage est une action consistant à déterminer par des bornes les limites d’une propriété. Cette action permet en d’autres termes de délimiter la propriété afin de déterminer les parcelles de chacun.

Afin d’avoir une vue d’ensemble de l’action en bornage, il convient de définir les principaux acteurs de ce type d’action et les délais de prescription de cette action en bornage.

  1. Les acteurs de l’action en bornage 

Une action en bornage implique au moins trois parties :

  • La partie propriétaire de la parcelle souhaitant faire borner sa propriété
  • Le ou les propriétaires des parcelles jouxtant la parcelle du demandeur de l’action en bornage
  • Le géomètre expert

Le géomètre expert aura pour mission, au cours d’une action en bornage, de délimiter la parcelle des parties en délivrant un plan de bornage. Ce plan de bornage est également appelé  « PV de bornage ».

Il est également possible de faire une action en bornage avec plusieurs voisins en fonction du nombre de litiges concernant l’étendue de votre propriété.

2. Délais de prescription de l’action en bornage

En principe l’action en bornage ne se prescrit pas. Cependant le bornage se confronte à un autre principe qu’est la prescription acquisitive de propriété. Afin d’appréhender ce mécanisme juridique, il convient de définir ce qu’est une prescription acquisitive de propriété.

L’article 2258 du Code civil dispose en substance que « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2272 du même Code complète l’article 2258 en précisant que « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

En d’autres termes, une prescription acquisitive est un mécanisme juridique permettant à une personne physique de devenir propriétaire d’un bien immobilier (terrain nu, bâtiment…) par le seul fait d’avoir jouis du bien pendant une durée définie par l’article 2272 du Code civil. Pour que la prescription acquisitive produise ses effets, il faut que la possession soit paisible, continue, publique et non équivoque.

La prescription acquisitive est en principe de 30 ans (la propriété immobilière s’acquiert par 30 ans) lorsque la possession est de mauvaise foi (aucun titre de propriété ne justifie cette possession).

En revanche les possesseurs peuvent avoir crû de bonne foi être propriétaires du bien en leur possession notamment par un titre de propriété. Dans ce cas l’article 2272 du Code civil précise que dans ce cas  la propriété s’acquiert par 10 ans (on parle de prescription acquisitive abrégée).

Pourquoi avoir rappelé ce mécanisme de prescription acquisitive ?

La réponse est très simple, si en principe l’action en bornage ne se prescrit pas, elle entre cependant en conflit avec la prescription acquisitive. En d’autres termes, une action en bornage ne vous permettra pas récupérer la propriété d’une parcelle de votre terrain si ce dernier a été acquis par prescription acquisitive par vos voisins.

A titre d’exemple, si vos voisins ont occupé pendant 30 ans minimum une parcelle d’un terrain qui vous appartenait sans que vous remettiez en cause cette possession, alors une action en bornage ne vous permettra pas de récupérer la propriété de cette parcelle puisque cette dernière aura été acquise par vos voisin par effet de la loi grâce à la prescription acquisitive.

Après avoir revu l’essence de l’action en bornage, quid de la procédure de l’action bornage ?

B. La procédure de l’action en bornage

Il convient afin d’étudier la procédure d’action en bornage de rappeler que l’action en bornage se décompose en 2 parties :

  • Le bornage amiable
  • Le bornage judiciaire

  1. Le bornage amiable

Les parties peuvent, en cas d’accord entre les parties sur le principe et la répartition du prix du bornage de terrain, organiser un bornage amiable.

Le bornage amiable est organisée librement par les parties. Ces derniers s’accordent sur l’intervention d’un géomètre expert qui mettra fin au litige en dressant un PV de bornage. 

Attention toutefois, la validité du PV de bornage doit être fixé contradictoirement, c’est-à-dire qu’il doit être fixé en présence des parties. Le professionnel doit également se conformer aux exigences liées à son métier définie par la Commission des Techniques Foncières de l’Ordre des Géomètres-Experts. Vous pouvez à ce titre vous renseigner sur la FAQ du site de l’Ordre des Géomètres-Experts.

Une fois le bornage effectué, le PV de bornage dressé, ce dernier devra être enregistré au bureau des hypothèques afin que le PV de bornage soit opposable aux tiers.

Il est également possible d’avoir recours à un conciliateur, un médiateur ou à une procédure participative assistée par avocat afin de régler le conflit si un dialogue apaisé est impossible entre les parties.

En tout état de cause un règlement du litige à l’amiable doit être tenté conformément à la loi du 23 mars 2019 et au décret du 11 décembre 2019 qui prévoient que pour les litiges de moins de 5000 € et pour certains conflits de voisinage, la désignation d’un conciliateur, d’un médiateur ou le recours à une procédure participative doit être tenté par les parties avant toute saisine du juge.

A noter que le recours à un médiateur est payant mais plus rapide, tandis que le recours à un conciliateur est gratuit mais peut prendre beaucoup plus de temps compte tenu du succès que les conciliateurs rencontrent.

2. Le bornage judiciaire

Si le litige n’a pas été résolue à la suite de la tentative de résolution amiable, il est alors possible de saisir le Tribunal judiciaire du lieu du terrain en question.

Ce bornage judiciaire sera encadrée cette fois ci par un juge qui encadrera la procédure. Le bornage judiciaire implique des frais supplémentaires puisque le recours à un avocat est obligatoire afin de saisir le Tribunal Judiciaire.

Une fois le PV de bornage dressé, ce dernier sera homologué par le juge.

C. Contestation du bornage

Il est évidemment possible de contester un bornage en justice. Pour se faire il est possible de contester le PV de bornage directement ou contester le bornage judiciaire.

  1. Contestation du PV de bornage

Le PV de bornage doit obligatoirement mentionner certains éléments comment notamment :

  • La désignation cadastrale des parcelles
  • Le plan de bornage
  • L’identification des parties
  • La date et les signatures des parties ainsi que celle du géomètre expert.

Si la règle du contradictoire n’a pas été respecté, il est également possible de contester la validité du PV de bornage. Les parties doivent impérativement être présentes au moment de la fixation des bornes par le géomètre expert.

2. Contestation du bornage judiciaire

Un appel peut être fait dans un délai de 30j à compter de la signification du jugement en saisissant la Cour d’Appel du lieu où a été rendu le jugement. Passé ce délai, le jugement acquiert force exécutoire et ne peut plus être contesté.

3. Refus de bornage

Il est également possible de refuser purement et simplement qu’un bornage ne soit effectué. Les raisons légitimes pour refuser un bornage sont rares.

Il est possible de refuser le bornage si un bornage a déjà été effectué. Il est en effet impossible de borner un terrain ayant déjà été borné auparavant. Il est possible à ce titre de demander un PV de bornage aux archives des Géomètres-Experts.

Il est également possible de refuser qu’un bornage ne soit effectué s’il existe une procédure contestant le titre de propriété du demandeur de l’action en bornage. En effet l’action en bornage est un droit conféré au propriétaire d’un bien, cependant si cette propriété est remise en cause, alors le droit à bornage l’est également. Il est donc possible de refuser tout bornage avant que ce litige concernant la propriété ne soit résolu.

D. Coût du bornage

Combien coûte une action en bornage ?

Il est assez complexe de fixer une fourchette de prix. En effet le coût varie en fonction du nombre d’intervenants (si vous faites appel à un avocat, à un médiateur, à un géomètre expert réputé…).

Le coût peut également varier en fonction de la complexité de l’opération. Certains terrains de par leur nature et leur grandeur peuvent pondérer le prix de la prestation du géomètre-expert.

Des frais annexes peuvent également intervenir si vous faites appel à un avocat notamment si le litige dépasse 10 000€, la constitution d’un avocat étant obligatoire devant le Tribunal Judiciaire pour une telle somme conformément à l’article 1407 du Code de Procédure Civil.

Le prix moyen d’une action en bornage peut être compris dans une fourchette de prix allant de 500€ à 2000€ sans s’en limiter. A noter que l’article 646 du Code civil impose aux parties que le coût de l’action bornage soit partagé entre elles.

E.CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier

À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.