Comment résilier un bail commercial ?
La résiliation du bail commercial résulte en règle générale de la mise en jeu d’une clause résolutoire prévue au bail ou d’une résiliation judiciaire pour cause d’inexécution par le preneur.
En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent aujourd’hui une clause résolutoire qui présente l’avantage de lier le juge dès lors que les conditions de sa mise en jeu sont remplies.
Il convient en premier lieu de préciser que cette clause n’est plus nécessairement limitée à certaines infractions (et notamment le non paiement d’une échéance), mais a été étendue à toutes les violations d’une stipulation essentielle du bail.
Toutefois, elle n’est pas assortie de l’effet automatique que l’on pourrait, a priori, lui prêter. L’activation et l’efficacité de cette clause est en effet subordonnée à plusieurs conditions, savoir :
-Premièrement, un commandement doit être notifié au locataire par voie d’huissier de justice, et indiquer au locataire qu’il entend faire jouer la clause résolutoire et qu’il dispose d’un délai de 1 mois (au minimum) pour exécuter l’obligation en cause.
-Deuxièmement, le délai dont le locataire a pu bénéficier pour réparer « l’infraction » doit être écoulé et le commandement resté infructueux.
-Troisièmement, la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi.
Dès lors que ces trois conditions sont remplies, la clause produit son effet : la résiliation du bail commercial peut être prononcée par le juge.
Attention : le preneur peut toujours solliciter du juge le bénéfice de délais de paiement, pour un maximum de 2 ans (délais qu’il obtient en général).
Le bailleur doit également veiller à informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, et ce afin que ces derniers puissent préserver leurs droits sur le fonds.
La notification aux créanciers inscrits vaut mise en demeure d’accomplir au lieu et place du preneur les obligations défaillantes.
Lorsque le bail ne comprend aucune clause résolutoire, le bailleur a tout de même la possibilité de saisir le juge afin que ce dernier prononce la résiliation du bail.
Au regard de la jurisprudence, il semblerait que le juge soit enclin à prononcer la résiliation du bail uniquement dans les cas les plus graves, savoir le changement de destination des lieux sans autorisation, la sous-location expressément interdite, la cessation d’activité…
La procédure est plus longue dans cette hypothèse.
Lorsque le preneur ne paie pas ses loyers dans le but de quitter les lieux et se libérer du bail, il est possible de ne rechercher que le paiement des loyers sans poursuivre la résiliation du bail.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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