Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?

Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est souvent très significatif sans pour autant que l’emprunteur ne puisse négocier efficacement le montant de cette couverture imposée par le banquier.

En règle générale, l’emprunteur n’a pas la faculté, lors de la négociation de son prêt, de contester ou discuter le montant de la prime d’assurance adossée à l’opération de crédit.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation a changé.

Historiquement, le changement d’assureur était réservé aux opérations datant de moins d’un an.

Aujourd’hui, le changement d’assureur ou la renégociation du coût de la prime d’assurance (effets induits) est possible pour tous les contrats en cours.

Le nouvel article L313-30 du Code des Assurances s’applique aux offres de prêt nouvellement émises à partir du 1er mars 2017 et tous les contrats en cours à compter du 1er Janvier 2018.

Sur le plan pratique, il convient préalablement de rechercher un nouvel assureur et de recevoir de sa part un nouveau contrat d’assurance pour l’opération en cours.

La dénonciation doit ensuite intervenir au moins deux mois avant la date anniversaire de la prise d’effet du contrat d’assurance (en règle générale, une date distincte de celle de prise d’effet du contrat d’assurance de prêt, le contrat prenant effet dès le déblocage des fonds objet du prêt et leur remise au notaire chargé de constater la vente).

Bien évidemment, la substitution d’assureur n’est possible que dans la mesure où les garanties offertes aux banquiers sont au moins équivalente à celle issue du contrat d’assurance en cours (attention au questionnaire de santé).

Sur cet aspect des choses, le nouvel assureur a une obligation de conseil et d’information de sorte qu’il doit s’assurer qu’effectivement sa proposition correspond à un niveau de garantie au moins équivalent à celle issue du contrat liant l’emprunteur à l’assureur actuel de l’opération immobilière.

L’emprunteur doit effectuer sa demande d’adhésion au nouveau contrat d’assurance puis envoyer sa demande de substitution accompagnée du nouveau contrat à la banque par lettre recommandée avec demande d’AR.

La prise d’effet de l’envoi est fixée à la première présentation de la lettre recommandée de sorte que le respect du délai de deux mois impose une marge de sécurité de l’ordre 15 jours.

À réception de la demande de substitution, la banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour signifier son acceptation ou son refus.

En cas de refus, ce dernier devra être motivé et justifié.

Dans le cas probable d’une acceptation, la banque est tenue de remettre à l’emprunteur un avenant au contrat de prêt formalisant la substitution d’assureur.

Dans certaines hypothèses, le contrat d’assurance prend la forme d’une délégation d’assurance de sorte qu’après réception de l’accord de la banque pour la substitution, une demande de résiliation de la police initiale devra également être adressée au précédent assureur (par lettre recommandée avec demande d’AR).

La loi a prévu que l’emprunteur désireux de changer d’assureur devait souscrire le nouveau contrat avant de résilier le précédent.

Cette obligation se justifie par le fait que l’emprunteur ne doit pas être exposé au risque d’une période de carence dans la couverture du risque assuré.

La substitution n’est donc possible que dans la mesure où la banque prêteuse est rendue destinataire d’un nouveau contrat accepté et non d’un simple projet.

La substitution d’assureur est donc un droit auquel la banque ne peut s’opposer sauf à justifier d’un motif réel et fondé au plan juridique (garanties équivalentes).

Bien évidemment, l’emprunteur aura intérêt à procéder à une consultation aussi large que possible.

Il conviendra de privilégier les contrats dont les primes sont calculées en fonction du capital restant dû et non du capital initial.

Les dispositions légales sont récentes et de sorte que la mise en concurrence des assureurs ne permet pas encore de mesurer les gains effectifs susceptibles d’être réalisés par les emprunteurs désireux de réduire le coût de l’assurance de leur crédit immobilier.

Sur le plan pratique, il faut garder à l’esprit que la possibilité pour l’emprunteur de changer son assureur lui ouvre aussi la possibilité de renégocier directement avec l’assureur actuel les conditions tarifaires applicables aux contrats en vigueur.

Vous pouvez nous consulter sur l’ensemble des sujets intéressants vos opérations immobilières, la réduction du coût de l’assurance de votre prêt immobilier et nous confier la négociation des termes et conditions d’un nouveau contrat destiné à se substituer à votre contrat actuel.