Comment louer en meublé ?
Louer en meublé un immeuble à usage d’habitation présente d’indéniables avantages.
Le premier avantage réside dans le fait que le bail est théoriquement conclu pour une durée d’un an de sorte que le congé pour vendre permet de mettre un terme au bail assez rapidement.
Lorsque la location est conclue pour une durée d’un an, les motifs de résiliation du bail au terme sont les mêmes que ceux susceptibles d’être invoqués dans le cadre de la location nue.
Au plan fiscal, la location meublée obéit à un régime très différent du régime de la location nue.
La location de meublé à titre habituel est considérée fiscalement comme une activité commerciale.
Les régimes d’impositions de meublé présentent des avantages par rapport à l’imposition des revenus fonciers.
Les régimes d’imposition parmi lesquels le propriétaire bailleur pourra choisir sont (micro-bic, auto-entrepreneur, régime simplifié ou régime normal).
L’imposition dépend en général du chiffre d’affaires de l’année n-1.
La location en meublée permet également de bénéficier du statut de loueur professionnel ou de loueur non professionnel.
Compte tenu de ces avantages, il peut-être avantageux de transformer des baux de location nue en baux meublés.
Comme tout contrat, le contrat de bail peut être résilié d’un commun accord entre les parties (bailleur et locataire).
Rien n’interdit de substituer un contrat de bail meublé à un contrat de location nu.
La situation juridique du locataire est globalement tout à fait comparable à celle résultant de la signature d’un bail de location nue sous la réserve de la possibilité de donner congé plus facilement.
Pour parvenir à convaincre le locataire d’accepter la modification du régime de la location, il est possible de souscrire des engagements spécifiques tels que la promesse de ne pas délivrer congé avant un délai donné.
Le locataire doit trouver son intérêt au changement de régime juridique. Les équipements d’un logement meublé peuvent déterminer le consentement du locataire.
Le logement en meublé doit, en effet, comporter a minima les éléments précisés par le décret 2015 – 981 du 31 Juillet 2015.
La liste dressée par le décret n’est pas exhaustive de sorte que l’amélioration du niveau d’équipement et de confort du logement peuvent constituer un argument de nature à convaincre le locataire d’accepter l’évolution proposée par le bailleur.
Il existe des réponses concrètes à chaque attente ou crainte du locataire de sorte qu’en règle générale, le changement de régime juridique de la location est possible à chaque fois que le bailleur le souhaite.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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