Comment limiter la fiscalité immobilière ?
La fiscalité immobilière française est nettement supérieure à celle applicable dans les principaux pays européens.
Tous les points de comparaison montrent une fiscalité sur la mutation, la détention ou la gestion, beaucoup plus lourde.
La TVA et les taxes d’urbanisme représentent en moyenne 24 % du prix de vente d’un logement neuf
(NB : pas de TVA sur les immeubles de plus de cinq ans, mais TVA sur revente d’immeubles moins de cinq ans après avoir été « reconstruits » au sens fiscal – travaux de répartion d’une importance telle qu’ils concourent à la livraison d’un immeuble neuf.)
En matière d’impôts locaux, la France applique un taux de fiscalité (taxe foncière, taxe d’habitation) supérieur à la moyenne européenne (et nos collectivités locales sont endettées sur plusieurs décennies…).
Sur le plan de l’impôt sur le revenu et plus spécialement des revenus fonciers la fiscalité est particulièrement importante et rend complexe la constitution d’un patrimoine immobilier significatif.
La CSG a été crée il y a de 25 ans (Loi de finances 28/12/1990) et son taux était de 0.5 %, à comparer au 15.5 actuels.
L’exonération liée aux plus-values de cession de l’habitation principale est monaie courante en europe.
Bref, notre fiscalité est une des plus lourdes d’Europe.
Il est urgent que nos dirigeants cessent de croire que l’économie ne peut prospérer qu’autant qu’ils l’administrent.
Le secteur privé, s’il y trouve son intérêt peut répondre favorablement au besoin de logements de qualité. Mais il faut pour cela que les opérateurs conservent une partie de leurs gains ce qui n’est objectivement pas le cas avec une fiscalité confiscatoire.
Pour rappel, la CSG ne touche pas les résidents fiscaux étrangers (tout comme l’ISF).
Les bailleurs sociaux eux-mêmes sont confrontés à une situation financière de plus en plus délicate.
Les tendances observées ces dernières années font craindre toutefois que la mécanique infernale n’est pas prête de ralentir.
La seule piste recevable à l’heure actuelle est de faire le choix de la fiscalité IS (société civile nécessaire) qui évite la taxation sur les revenus d’immeubles (IR) et la CSG.
La taxation y est pour l’instant plus favorable à création d’un patrimoine immobilier, mais l’appétit des finances publiques pourrait changer la donne, avec le risque réel d’une loi à effet rétroactif.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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