Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?

Comment investir en groupe? Comment s’associer pour investir dans l’immobilier ?

Réaliser un investissement immobilier est une opération impactante et qui présente des risques financiers et fiscaux.

La prise de risque peut être considérablement réduite en investissant à plusieurs.

Le véhicule juridique qui sera proposé sera une société civile à l’intérieur de laquelle chacun des investisseurs détiendra une proportion à définir entre eux. L’indivision n’est pas souvent recommandée.

En général, le capital est détenu à parts égales.

L’investissement en groupe présente de nombreux avantages parmi lesquels on comptera :

• Partage des tâches administratives et de la gestion
• Mutualisation du risque
• Renforcement de la structure financière
• Limitation des engagements financiers

Cela étant, il faut toutefois être particulièrement attentif à la qualité de la rédaction des statuts de la société civile.

Les points singuliers sur lesquels les investisseurs désireux de se regrouper dans une même société doivent porter leur attention sont les suivants :

• Durée de la société
• Nomination et révocation des gérants
• Liquidités des titres (droit de retrait, procédure d’agrément, agrément des conjoints ou des héritiers)
• Définition de l’objet social
• Règles de majorité et de quorum des assemblées générales
• Cautionnement des associés par la société civile
• Fonctionnement des compte-courants d’associés

Dans la mesure où les associés seraient désireux de soumettre leur investissement à l’impôt sur les sociétés, il conviendra (en général) de privilégier un schéma dans lequel des structures seront superposées (société civile propriétaire de l’immeuble assujettie à l’impôt sur le revenu et capital de la société civile propriétaire détenu par une société civile regroupant les investisseurs assujettis à l’impôt sur les sociétés).

Beaucoup d’autres schémas sont possibles.

Le regroupement d’investisseurs est une formule qui permet d’accéder à des investissements immobiliers hors de portée ou trop risqués pour un seul investisseur.

À titre d’exemple, un groupe de cinq investisseurs désire réaliser une opération d’investissement.

Chacun des investisseurs peut disposer d’un apport personnel de 20 000 €.

Pris isolément, chaque investisseur n’a potentiellement accès qu’à des investissements dont le prix de revient avoisine 100 000 €.

En regroupant leur force, les investisseurs disposent d’un apport personnel de 100 000 € sachant qu’il est possible de mobiliser environ quatre fois le montant de l’apport des associés dans le cadre d’un financement.

Les associés disposeront d’une capacité d’investissement de 500.000€.

L’augmentation de la qualité et de la taille des supports d’investissement est le premier effet positif du regroupement d’investisseurs.

Dans le cadre d’une opération d’investissement, chaque associé peut choisir la fiscalité qui lui correspond le mieux (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).

A condition d’être soigneusement conçu, le regroupement d’investisseurs réduit les risques financiers et permet la diversification des placements.