Comment investir à plusieurs ?
Les raisons d’investir à plusieurs sont multiples.
Il peut être question d’investir entre amis, d’investir entre particuliers animés par le désir de réaliser un investissement en commun ou enfin dans le but d’avantager un tiers (compagnon par exemple).
Acheter un immeuble à plusieurs conduit à devoir se poser plusieurs questions.
Tout d’abord, iIl faut identifier la raison et la motivation réelle de l’investissement.
La réponse à cette première question permettra de choisir entre les différents schémas et les montages juridiques possibles.
Le choix du montage juridique le plus approprié devra prendre en considération le mode de financement de l’opération.
- Pourquoi investir à plusieurs ?
Les avantages d’un investissement immobilier groupé sont réels.
L’investissement entre particuliers permet d’augmenter la surface financière et donc la taille des projets.
L’investissement à plusieurs permet également de diviser et de mutualiser les risques.
Enfin, l’investissement à plusieurs permet de regrouper des compétences et des énergies dans le cadre d’une même opération tout en se répartissant la charge de travail.
Cela étant, l’investissement à plusieurs doit être minutieusement préparé et les différents risques parfaitement identifiés et anticipés.
En effet, l’investissement à plusieurs présente le risque qu’un investisseur se trouve prisonnier d’une opération alors qu’il souhaite s’en retirer.
La liberté de revendre l’investissement immobilier ou de le transmettre est sérieusement limitée quand cette situation n’a pas été anticipée.
- Schémas possibles – Montages juridiques pour un investissement à plusieurs
Il y a plusieurs choix possibles et retenir le schéma approprié demande un travail d’analyse approfondi.
a. Indivision
L’indivision est le schéma juridique par défaut qui s’applique lorsque plusieurs personnes procèdent à un achat immobilier.
Cette situation se rencontre par exemple entre époux, entre concubins mais évidemment s’étend également aux achats réalisés entre particuliers.
L’avantage du régime de l’indivision est son extrême souplesse et l’absence totale de formalisme nécessaire.
L’inconvénient de l’indivision est que son fonctionnement repose pour l’essentiel sur le consentement (souvent unanime) des différents indivisaires.
Les risques de paralysie ou de blocage de l’indivision sont donc très nombreux.
Il faut également indiquer que la sortie de l’indivision est particulièrement complexe en cas de conflit entre indivisaires ou de refus de l’un d’entre eux d’accepter les décisions telles que la signature d’un bail commercial ou la vente de l’immeuble.
La perception des revenus tirés de l’immeuble peut également être un sujet de conflit entre indivisaires.
Les inconvénients de l’indivision (à de rares exceptions) surpassent largement ses avantages.
Il est donc en général suggéré de constituer une société pour réaliser l’investissement à plusieurs.
b. Société
Le choix de la forme juridique de la société est libre.
Il est tout à fait possible de constituer une société de forme commerciale (SARL, SAS) ou une société civile.
L’inconvénient de constituer une société commerciale réside dans le statut social du dirigeant qui, suivant les cas, s’il est majoritaire ou associé égalitaire, disposera d’un très important pouvoir sur la vie de la société mais surtout donnera lieu à la possibilité de la perception d’une rémunération lourdement fiscalisée ( ou a un minimum en l’absence de rémunération).
Cela étant, si le gérant ou le dirigeant est minoritaire, il est possible de prévoir que son mandat s’exercera à titre gratuit et si sa participation est inférieure à 50% des droits de vote, aucun prélèvement ne pourra être réclamé notamment au titre des cotisations sociales.
En général, il est préférable de constituer une société civile.
L’avantage de la société civile est la très grande liberté de rédaction des différentes clauses des statuts.
Le mandat du gérant est en principe gratuit même s’il est associé majoritaire.
L’avantage de la société civile constituée entre particuliers est de permettre de choisir si la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).
Le choix entre la fiscalité IS ou IR dépend de plusieurs paramètres (importance du montant financé par emprunt, perspective de revente ou de transmission, niveau d’imposition des différents associés).
Il est par ailleurs tout à fait possible de prévoir que les associés de la société civile seront d’autres sociétés civiles ou des personnes morales.
Même si le montage est plus lourd, il peut être parfois très opportun de constituer une société entre particuliers désireux de réaliser un investissement immobilier en évitant tous les inconvénients pouvant surgir dans la vie d’un associé personne physique (décès, incapacité, divorce, liquidation judiciaire).
La rédaction des statuts d’une opération d’investissement entre particuliers est une étape à réaliser avec le plus grand soin.
Les matrices disponibles sur les différents sites proposant la création de sociétés sont en règle générale tout à fait inadaptées et très largement insuffisantes pour prévenir toutes les situations à anticiper dans le cadre de l’investissement entre particuliers.
Il faut veiller tout particulièrement à organiser les conditions d’entrée et de sortie des associés, à créer de la liquidité sur les titres, à protéger les intérêts des minoritaires, à empêcher les dérives des associés majoritaires, à définir les règles de transmission des parts sociales et fixer les conditions d’agrément des nouveaux associés, définir les règles d’évaluation des titres, etc…, prévoir un droit de retrait, anticiper le conflit entre associés, définir les règles de contribution aux pertes, etc…
L’autre avantage de la société civile est qu’elle permet de réaliser un investissement entre particuliers avec une clause dite de tontine ou d’accroissement.
La tontine est en règle générale conseillée entre époux ou entre concubins désireux de se protéger l’un et l’autre en cas de disparition de l’un d’entre eux.
Cela étant, le mécanisme de la tontine peut être utilisé entre des particuliers.
La tontine est un mécanisme qui permet de transférer la propriété des parts sociales d’un associé décédé aux autres sans devoir à supporter d’autre fiscalité que celle des droits d’enregistrement applicable en matière de cession de parts sociales.
La tontine permet de conduire à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé.
La rédaction de la clause de tontine exige l’intervention d’un expert.
- Financement de l’investissement à plusieurs
Le choix de la forme sociale a un impact sur la possibilité d’obtenir un financement.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
À propos de l’auteur