Comment faire annuler une vente immobilière ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment faire annuler une vente immobilière ?

En pratique, lorsque l’acheteur d’un immeuble souhaite faire annuler la vente, il doit surmonter plusieurs obstacles.

Le premier obstacle est celui constitué par l’obligation pour toute partie au procès de justifier de ses prétentions.

Pour faire annuler la vente, il est nécessaire d’établir que le consentement de l’acheteur a été surpris ou altéré.

Dans cette hypothèse, en règle générale, la démonstration de la consistance et l’importance du défaut sera établie au moyen d’une expertise judiciaire.

L’expert répondra à l’occasion de son rapport à plusieurs questions dont celle de l’origine du défaut, son caractère caché ou non à l’acheteur, et sur la connaissance du défaut par le vendeur.

Les vices du consentement pouvant être invoqués par l’acheteur sont : l’erreur ou le dol.

Le dol consiste en un ensemble de manœuvres ayant pour finalité de tromper le consentement de l’acheteur.

Plus rarement, l’acheteur cherchera à invoquer la garantie des vices cachés car cette garantie est en règle générale, encadrée par les dispositions de l’acte de vente qui écartent expressément l’application de cette garantie.

Il faut toutefois noter que la garantie des vices cachés peut néanmoins s’appliquer s’il est établi que le vendeur connaissait le vice lorsqu’il a vendu et qu’il a voulu s’en exonérer au moyen de cette clause.

Une fois le rapport de l’expert déposé, l’acheteur doit introduire une action devant le Tribunal de Grande Instance pour faire constater le vice du consentement ou le vice caché, et obtenir l’annulation de la vente.

L’annulation de la vente provoque l’obligation pour l’acheteur de restituer l’immeuble et pour le vendeur d’avoir à restituer le prix.

En pratique, il est donc nécessaire de procéder à la publication de l’assignation puisque le jugement d’annulation de la vente devra quant à lui faire également l’objet d’une publication au registre des hypothèques.

L’acheteur, une fois la vente annulée, devra prendre une inscription qui devra garantir le recouvrement de sa créance de prix en s’adossant à l’immeuble acheté et dont la valeur sera forcément devenu moindre puisque l’ensemble des défauts de l’immeuble auront été mis en évidence et nécessairement portés à la connaissance des acquéreurs potentiels.

L’acheteur devra donc, en règle générale, engager des mesures d’exécution complémentaires contre le vendeur.

En règle générale, le vendeur d’un immeuble concomitamment à la vente a procédé à une nouvelle acquisition de sorte que des enquêtes de solvabilité doivent être menées en amont du procès pour déterminer sur quel immeuble des garanties complémentaires peuvent être prises de sorte que le recouvrement de la créance de prix après l’annulation de la vente soit grandement facilitée.

La durée d’un contentieux en annulation d’une vente immobilière est de l’ordre de trois ans à cinq ans.

Il faut compter environ une année pour l’organisation de l’expertise et le dépôt du rapport.

La procédure devant le Tribunal de Grande Instance est, en général, de douze à quinze mois.

La procédure devant la Cour d’Appel est, en règle générale, inférieure à douze mois.

Dans certaines hypothèses, l’acheteur peut avoir intérêt à ne pas poursuivre la nullité de la vente mais simplement présenter une demande de dommages et intérêts.

Cette circonstance se rencontrer notamment dans l’hypothèse où le vendeur est une société commerciale avec le risque d’un dépôt de bilan si la vente est annulée.

En revanche, si le vendeur est une société civile, la responsabilité des associés est indéfinie dans le passif de sorte que la liquidation de la personne morale de la société civile n’est pas en soi à un obstacle à une action en annulation de la vente.

Dans certaines hypothèses, l’acheteur aura plutôt intérêt à conserver l’immeuble pour l’améliorer au moyen des indemnités et de dommages et intérêts qui lui seront alloués.

En matière de vices cachés, l’acheteur a clairement une option entre l’annulation de la vente et le paiement de dommages et intérêts.

Sur le fondement du dol, l’acheteur peut obtenir la nullité de la vente et/ou  des dommages-intérêts sachant que le dol est utilisé pour sanctionner des manœuvres destinées à tromper le consentement de l’autre alors que le vice caché concerne le défaut interne de la chose vendue le rendant impropre à sa destination.

L’acheteur peut aussi invoquer le manquement à l’obligation de délivrance conforme.

L’annulation de la vente peut donc être poursuivie dans toutes les hypothèses suivantes (liste non exhaustive) :

• non-conformité au plan administratif (surfaces non déclarées)
• différence de contenance
• présence de parasites xylophages
• présence de parasites divers (types de champignons ou termites)
• défaut de construction de l’immeuble connu du vendeur (hypothèse classique des travaux réalisés par le vendeur lui-même).
• Erreur de contenance
• Désignation imprécise (combles aménageables qui se révèlent non emménageables)

Il faut ici préciser qu’en règle générale, les actions en nullité des ventes peuvent être accompagnées d’une demande de mise en jeu de la responsabilité de l’officier ministériel (le Notaire) quand une faute ayant concouru à la survenance du dommage peut être prouvée.

L’agent immobilier peut, lui aussi, être poursuivi ainsi que dans une certaine mesure les sociétés de diagnostics.

Dans la mesure où une faute collective a été commise par l’ensemble des intervenants à l’acte de vente, une responsabilité solidaire peut être retenue par le Tribunal.

La responsabilité solidaire ouvre des perspectives de recouvrement de la créance de dommages et intérêts plus favorable que dans l’hypothèse où un seul  débiteur (le vendeur) doit répondre de la dette.