Comment expulser un locataire ?

Comment expulser un locataire ?

Pour contraindre un locataire à quitter les lieux, la Loi autorise le bailleur à délivrer un congé dans les cas suivants :

• Congé pour reprise des lieux
• Congé pour vendre
• Congé pour motif légitime et sérieux

Ces congés ne peuvent être délivrés que pour le terme du bail et en respectant un préavis.

En principe, le préavis est de 6 mois (location vide) et de 3 mois en location meublée.

Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier de préavis par le locataire, ce qui signifie qu’un courrier adressé par lettre recommandée avec demande d’AR non récupéré par le locataire ne produit pas d’effet.

En règle générale, pour sécuriser l’efficacité du congé, il est recommandé de le faire délivrer par un huissier de justice.

En dehors de ces cas, pour expulser un locataire, il faut que celui-ci soit l’auteur de manquements graves dans l’exécution du bail.

Ces manquements peuvent concerner les nuisances aux voisins, la dégradation des lieux et plus fréquemment le défaut de paiement des loyers.

Pour obtenir l’expulsion d’un locataire défaillant dans le paiement des loyers, la procédure débute par une mise en demeure après le premier terme de loyer impayé et à compter du second terme impayé, il est possible de délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

A défaut de réaction ou de paiement des sommes visées par le commandement dans le délai de deux mois, le bailleur est en droit de saisir le Tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La procédure destinée à faire résilier le bail n’est pas interrompue par la trêve hivernale.

Le délai moyen d’une procédure dépend de l’attitude du débiteur, et le cas échéant, des arguments qu’il peut faire valoir et notamment quand l’immeuble est l’objet de désordres (fuites, odeurs, bruits, etc…).

Une fois la décision du juge rendue, l’expulsion devient possible sauf bien évidemment durant la période de trêve hivernale (01/11-31/03).

Si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément, il faut recourir à un huissier.

Le coût d’intervention de l’huissier n’est pas négligeable (entre 1.500€ et 3.000€).

En cas d’acquisition de la clause résolutoire, et si le locataire se maintient dans les lieux, il est redevable d’une indemnité d’occupation.

Le recouvrement des loyers impayés est souvent délicat surtout si le bailleur ne dispose pas de garanties complémentaires de type cautionnement.

Il faut signaler également que le locataire a la possibilité, lorsqu’il y est éligible, de solliciter l’ouverture d’un dossier de surendettement et d’obtenir l’annulation de sa dette locative.

La stratégie dépend donc de la situation de chaque cas particulier.

Dans tous les cas, il est recommandé d’agir vite contre le locataire défaillant dans le paiement de ses loyers.

Etienne CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier