Comment être indemnisé en cas de perte d’ensoleillement ?

Comment être indemnisé en cas de perte d’ensoleillement ?

Il est fréquent qu’à l’occasion de la construction d’une extension ou d’une surélévation d’un immeuble voisin qu’une construction subisse une perte d’ensoleillement.

La perte d’ensoleillement constitue un préjudice qui peut être réparée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

La perte d’ensoleillement peut donc être indemnisée si la victime peut démontrer le caractère anormal du trouble subi du fait que la construction voisine.

Il faut préciser que la perte d’ensoleillement peut également être invoquée en présence d’arbres de grande hauteur.

Lorsqu’ils sont saisis de ce type de litige, les juges vérifient l’importance de la modification de la situation de la victime par rapport à sa situation antérieure et en déduisent le caractère anormale ou non du trouble.

Leur analyse est plus ou moins sévère suivant le caractère prévisible ou non de la situation qui leur est demandé d’examiner.

L’appréciation de la normalité du trouble sera plus sévère en présence d’une construction située dans un milieu urbain déjà dense, d’une zone fortement urbanisée ou encore d’un lotissement.

La normalité est moins facilement retenue dans les zones à forte densité urbaine comme les centres-villes.

La notion de perte d’ensoleillement ne pouvant évidemment faire l’objet d’une définition ou de la mise en place de seuils ou de critères, chaque situation est un cas particulier.

A titre d’illustration, vous trouverez ci-dessous des décisions de justice ayant retenu un trouble anormal de voisinage au titre d’une perte d’ensoleillement et des décisions où le trouble anormale de voisinage n’a pas été retenu.

En préambule, il faut rappeler que la Cour de Cassation considère que la perte d’un avantage d’ensoleillement ne constitue pas nécessairement un trouble anormal de voisinage.

Pertinence et éléments constitutif d’un trouble anormal de voisinage

• Perte d’ensoleillement subi par le propriétaire d’un appartement à la suite de la construction d’un immeuble de 6 étages (Cass Civ III 14/01/2004)
• Cour d’Appel de ROUEN 23/04/2008 BOYER/COULAND : construction d’une haute bâtisse supprimant notamment la lumière et une grande partie de l’ensoleillement
• Cour d’Appel AIX EN PROVENCE 22/04/2008 MANZON/SEKATCHEFF : construction d’une baie vitrée affectant la luminosité des lieux de la propriété voisine

En sens contraire (rejet)

• Perte d’ensoleillement causé par le garage du voisin, construction située dans un lotissement (Cass Civ III 24/06/2008 n°07-14.975).
• Construction d’un hôtel en bord de mer, perte d’ensoleillement limitée à la fin de journée dans une zone relativement urbanisée (Cour d’Appel de CAEN 17/03/2009 n°07/03576).
• Perte d’ensoleillement engendrée par la construction d’un bâtiment en présence de construction dès à présente à hauteur équivalente aux nouveaux bâtiments (Cour d’Appel de BORDEAUX 28/01/2010 n°08/04277).
• Modification de la configuration de la toiture d’un garage situé au centre de l’agglomération (Cour d’Appel de COLMAR 10/03/2008 EHRET/ BRUCKMANN).
• Implantation d’un magasin de bricolage, troubles non retenus dès lors que la zone commerciale préexistait à la date d’achat par les propriétaires poursuivant (Cour d’Appel de PAU 13/03/2008 BRICO DEPOT/MASTELLARI).
• Existence d’un étable entrainant une perte importante d’ensoleillement, trouble anormal écarté au motif que la victime s’est installée en toute connaissance de cause alors que l’arbre était déjà en place (Cour d’Appel de PARIS 05/06/2008 BAUES/MAIRE).

D’une manière générale, la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence de l’urbanisation et la concentration des constructions sur les terrains de dimensions modestes ne constitue pas un trouble indemnisable.

La réduction de l’ensoleillement est un inconvénient normal et prévisible de voisinage en zone urbaine de l’habitat continue.

Pour que le trouble soit retenu, il faut caractériser une perte d’ensoleillement clairement significative (40% et plus) pour que la perte de vue et d’ensoleillement soient considérés comme dépassant les contraintes inhérentes à l’urbanisation des faubourgs.

Etienne CHEVALIER

Avocat en Droit Immobilier