Comment est imposée la location meublée ?

Comment est imposée la location meublée ?

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont imposables sur les revenus dégagés par cette activité.

Les propriétaires sont en principe redevables de la contribution économique territoriale.

En règle générale, les locations meublées sont exonérées de TVA.

Plusieurs régimes sont possibles.

L’activité de location meublée correspond aux situations dans lesquelles les contribuables louent des locaux d’habitation meublés et ce quelle que soit la qualité du locataire.

Les locaux doivent contenir tous les éléments mobiliers nécessaires à l’occupation des lieux et permettre l’habitabilité des locaux.

Si la location meublée est accompagnée de prestations de services et si l’activité est majoritairement un louage de services, la déduction des déficits éventuels implique que le contribuable participe personnellement à l’exploitation.

Cette distinction est très importante dans le cadre d’investissements réalisés dans les régions touristiques, les résidences pour étudiants ou les résidences pour personnes âgées.

La qualification de meublé sera retenue si le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à une structure qui prendra en charge la gestion de l’ensemble immobilier.

La location en meublé à titre habituel constitue une activité commerciale.

Les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non celles des revenus fonciers.

Les revenus de locations meublés sont assujettis aux prélèvements sociaux.

Si le propriétaire de l’immeuble est une société passible de l’impôt sur les sociétés, la location en meublée est imposée suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Il faut préciser que si une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu perçoit des revenus issus de la location de locaux meublés, son régime fiscal (IR) peut être remis en cause.

En principe, une tolérance existe pour cette requalification si les revenus tirés des locations meublées n’excèdent pas 10 % des recettes globales de la société civile.

-options fiscales et comptables

L’imposition des produits de location suivant le régime à l’impôt sur le revenu est différent suivant le montant des recettes.

Si les recettes n’excèdent pas 32 900 €, elles sont exonérées de TVA, le bailleur relève au titre de l’impôt sur le revenu au titre du régime dit micro BIC.

Dans ce régime, le bailleur comptabilise directement l’ensemble des revenus bruts de ces recettes.

Les revenus bruts imposables font ensuite l’objet d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges en ce compris cotisations sociales, amortissements des biens et toute autre dépense.

C’est précisément ce régime qui, compte tenu de sa simplicité et du montant de l’abattement, peut justifier le la proposition faite à un locataire tenu dans le cadre d’une location nue le changement de régime et le placement de la location sous le régime de la location meublée.

Si les recettes sont supérieures à 32.900€ hors TVA, le bailleur relève alors du régime du bénéfice réel.

Il peut s’agir du régime réel simplifié ou du régime réel normal.

Il est possible en relevant du régime micro BIC d’opter pour l’un ou l’autre des régimes de bénéfice réel.

L’option pour le régime simplifié est valable pour deux ans et doit être exercée avant le 1er Février de la fin de la première année.

Dans le cas du régime réel d’imposition, le résultat issu de la location meublée est déterminé dans les conditions classiques en comptabilisant les recettes et les charges.

Les charges admises à déduction sont celles prévues à l’article 39 du CGI.

Le régime réel apporte également l’avantage d’autoriser l’amortissement des biens loués.

L’amortissement est toutefois plafonné à la différence entre le montant des loyers acquis et l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués.

La location en meublé conduit à l’acquisition du statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel.

La qualité de loueur professionnel dépend de la satisfaction des trois critères suivants (cumulatifs) :

• L’un des membres du loyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
• Les recettes annuelles de l’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
• Les recettes issues de la location meublée excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Lorsque qu’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme loueur non professionnel.

L’intérêt du régime applicable aux loueurs professionnels est que le déficit éventuel dégagé de l’activité de la location de meublé exercé à titre professionnel est imputable sur le revenu global sans limitation.

Il faut cependant que le déficit ne provienne pas d’amortissement exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement pour le revenu global de l’année suivante jusqu’à la sixième année incluse.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, les déficits constatés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature et donc ne s’impute pas sur le revenu global.

Les déficits dégagés par la location en meublé ne s’imputent donc que sur les autres bénéfices générés par cette activité.

TVA

La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA.

En principe, il n’est pas possible d’opter pour le paiement de la TVA de sorte que les loueurs en meublé sont donc privés de la possibilité de déduire la TVA acquittée pour la gestion ou l’équipement du bien loué.

Contribution économique territoriale

En principe, la location en meublé donne lieu au paiement de la contribution économique territoriale.

Il existe des exonérations en faveur de personnes qui louent leur habitation personnelle.

Les exonérations concernent les locations ponctuelles et occasionnelles ou limitées en quantité et en durée.

Prélèvements sociaux

Les loueurs en meublé sont assujettis aux cotisations sociales et soumis à CSG et CRDS au titre des bénéfices dégagés par l’activité.

L’investisseur devra faire son choix en fonction du niveau de ses revenus, de l’existence de travaux d’aménagement en enfin les perspectives annoncées par les locations.