SCI à l’IS ou à l’IR ?

ParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

SCI à l’IS ou à l’IR ?

Lorsqu’un immeuble est détenu au travers d’une société civile immobilière, il est possible de choisir de soumettre les revenus encaissés par la société civile soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.

Bien évidemment, les deux schémas présentent à la fois des avantages et des inconvénients.

IR

Avantages :

• Perception intégrale et sans fiscalité des revenus produits par l’immeuble
• Fiscalité de la plus-value réduite par la durée de détention.
• Déductibilité des travaux et imputation des déficits sur les autres revenus fonciers
• Réduction de la base imposable de l’impôt sur le revenu en cas (dans la limite de 10 000 €) en cas de déficit (charges > revenus).

Inconvénients :

• Taux d’imposition des revenus fonciers
• Efforts de trésorerie en cas d’acquisition au moyen d’un emprunt
• Assujettissement à la CSG – CRDS

IS

Avantages :

• Financement de l’opération facilitée par les règles de calcul de l’impôt.
• Réduction de l’impôt durant la période d’amortissement.
• Absence de CSG.

Inconvénients :

• Fiscalité des distributions de dividendes
• Fiscalité pénalisante en cas de vente de l’immeuble par la société civile (plus value).

Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu dépend de la stratégie de l’investisseur.

L’IS est recommandé pour des projets privilégiant la capitalisation des revenus et leur utilisation pour financer d’autres projets d’investissements.

L’IS est également recommandé en présence d’une forte imposition sur le revenu et d’acquisition de l’immeuble financée à crédit.

Il faut également préciser que la fiscalité des dividendes est plus intéressante que la fiscalité des revenus fonciers lorsque le bénéficiaire est non-résident français. (Sauf revenus payés dans un état ou territoire non coopératif).