Comment calculer la plus-value après cession de parts SCI ?

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment calculer la plus-value après cession de parts SCI ?

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La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière fiscalement transparente (assujettissement à l’impôt sur le revenu) fait l’objet d’une double taxation.

D’une part, une taxation de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et d’autre part une taxation au titre des prélèvements sociaux.

Pour mémoire, il est rappelé que l’acquéreur des parts doit acquitter un droit de 5 % sur la valeur exprimée à l’acte.

Le vendeur, quant à lui, est redevable des impôts suivants :

  • Plus-value de cession

La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière obéit à un régime identique à celui applicable aux cessions d’immeubles détenus directement par le contribuable.

Tout d’abord, il convient de déterminer la base imposable.

La base imposable est constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

En matière de parts sociales, il s’agira en règle générale du montant des apports et de la valeur nominale des parts.

La différence entre le prix de cession et la valeur nominale des parts donne la base imposable.

Le cas échéant, des sommes complémentaires peuvent être ajoutées à la fois au titre du prix de vente (exemple paiement d’une soulte) ou au prix de revient (exemple prix d’acquisition des parts sociales majorées des droits acquittés lors de cette acquisition).

Une fois la plus-value brute déterminée, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est réduite au titre de son montant si une durée de détention suffisante peut être établie.

Le délai de possession des parts sociales est décompté à partir de la date exacte d’acquisition des titres.

Il n’y a pas de prorata et seules les années entières de détention sont retenues pour le calcul de la réduction pour durée de détention.

Le taux de réduction pour durée de détention de l’impôt sur le revenu est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème et 4 % au terme de la 22e année de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au terme d’un délai de détention de 22 ans consécutifs.

Le taux d’imposition applicable à la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est un taux forfaitaire de 19 %.

  • Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont calculés sur la plus-value nette (différence de prix d’acquisition et prix de cession).

Le taux de réduction pour durée de détention en ce qui concerne les prélèvements sociaux est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème, 1,60% pour la 22ème année de détention, 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise au terme d’un délai de détention de 30 ans.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le cumul des prélèvements s’élève à 17,20 %.

Compte tenu des impositions forfaitaires, le paiement de l’impôt sur la plus-value est à effectuer à l’occasion de l’enregistrement des cessions de parts sociales.

Un formulaire spécifique (2048 – M – SD) doit être déposé à l’occasion de l’enregistrement de la cession de parts sociales.

Le paiement des droits et des impôts doit intervenir immédiatement.

Pour limiter l’imposition, il y a plusieurs stratégies.

D’une part minorer légalement la base d’assiette de l’imposition (notamment en jouant sur les compte-courants).

Les cessions peuvent aussi être fractionnées et étalées dans le temps pour permettre de bénéficier d’un allongement de la durée de détention et donc de la réduction d’impôt correspondante.

Il est également possible de neutraliser l’impôt en procédant à l’apport des titres dans le capital d’une autre société.

Il y a des solutions d’optimisation dans chaque situation.


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À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.