Comment agir en cas de loyers impayés ?
Le principal risque auquel l’investisseur immobilier est exposé est celui du défaut de paiement des loyers par le locataire.
La situation est problématique lorsqu’aucune assurance garantissant les risques locatifs n’a été souscrite.
Cette assurance n’existe pas en matière de baux commerciaux.
Baux d’habitation – loyers impayés
Le défaut de paiement des loyers autorise le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.
Le locataire sera déchu de son droit d’occuper les lieux, son expulsion sera ordonnée et une condamnation à payer les loyers et une indemnité d’occupation sera prononcée.
Le délai moyen pour parvenir à l’expulsion d’un locataire est compris entre 8 et 12 mois.
En matière de baux d’habitation, les locataires bénéficient d’une trêve interdisant toute mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars.
La dette contractée par le locataire peut s’avérer parfois très difficile à recouvrer sachant que le locataire peut présenter un dossier de surendettement et obtenir l’annulation de sa dette locative.
En cas de loyers impayés, il faut agir très rapidement car, en pratique, le locataire cesse tout paiement tout au long de la procédure devant conduire à son expulsion.
Baux commerciaux – loyers impayés
Le défaut de paiement des loyers en matière de baux commerciaux peut être le résultat d’un choix délibéré du preneur qui souhaite se libérer par anticipation du bail.
Le bailleur peut, et sans en avoir l’obligation, invoquer la clause résolutoire insérée au bail en faisant délivrer un commandement de payer au preneur.
Si à l’expiration d’un délai d’un mois, la situation n’est pas régularisée, le Tribunal peut être saisi dans le but d’obtenir le paiement des arriérés de loyers, la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et l’expulsion du preneur.
En pratique, le bailleur a intérêt à agir très rapidement en cas de loyers impayés puisque si le preneur fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire, tous les loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture ne pourront être payés.
En général, les loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont payés à bonne date.
En cas de liquidation judiciaire et de cession du fonds de commerce, le bailleur dispose d’un rang de privilège qui lui permet d’espérer recevoir le règlement de tout ou partie de sa créance de loyers antérieurs au jugement d’ouverture.
Le bailleur, confronté à une procédure collective du preneur, doit se montrer diligent et actif pour protéger efficacement ses intérêts.
Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier
Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.
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