Comment acheter en tontine ?

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment acheter en tontine ?

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Le principe de la tontine est que plusieurs personnes peuvent acheter ensemble un immeuble soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile tout en prévoyant qu’au décès de l’un des protagonistes, le bien acquis deviendra la propriété du ou des survivants.

Ce mécanisme est désigné dans le Code civil suivant la terminologie de l’acquisition en tontine ou avec clause d’accroissement.

La tontine permet d’assurer efficacement la protection du conjoint survivant.

En général, l’achat en tontine est réalisé par deux personnes mais techniquement ce mécanisme n’est pas limité et l’acquisition peut être effectuée par plusieurs acquéreurs.

Le principe reste le même : au fur et à mesure des décès, l’immeuble se trouve appartenir aux survivants jusqu’à devenir la propriété exclusive du dernier survivant.

Au plan pratique, il convient de rédiger la clause d’accroissement avec le plus grand soin.

Il est indispensable de prévoir que la propriété sera acquise avec rétroactivité au jour de l’achat.

L’achat en tontine doit correspondre à une opération effectivement aléatoire (ordre des décès).

Cette condition implique que les acquéreurs soient placés dans une situation équilibrée et égale face aux risques de décès et aux chances de gain.

Cette condition peut ne pas être remplie quand les tontiniers n’ont pas la même espérance de vie et qu’ils y contribuent de manière égalitaire au paiement du prix ou aux apports réalisés.

L’achat en tontine peut être réalisé directement pour l’acquisition d’un immeuble, mais les règles fiscales limitent l’intérêt du dispositif.

Aussi, il est traditionnellement suggéré d’insérer une clause de tontine à l’intérieur des statuts d’une société civile de sorte que le mécanisme peut trouver application tout en échappant aux limitations fiscales présentes en matière d’acquisition d’immeubles en directs.

Les avantages de la tontine au plan patrimonial sont très importants.

Le survivant est réputé être propriétaire depuis l’origine de sorte qu’il n’y a aucune fiscalité résultant de l’effet de la tontine (droits de mutation ou taxation des libéralités).

Si la clause d’accroissement porte sur des titres de société, seuls les droits dus en matière de cession de parts sociales seront exigibles.

Au plan pratique, l’acquisition en tontine permet aux concubins ou aux époux d’assurer la protection du survivant d’entre eux.

La tontine peut également être réalisée entre un époux et un tiers.

Par l’effet du mécanisme de la tontine, le survivant est réputé être seul propriétaire de l’immeuble ou des parts et les héritiers du prédécédé ne peuvent prétendre à avoir de droits sur le bien. L’achat en tontine est donc à recommander dans les hypothèses où une personne souhaite avantager ou protéger une autre personne.


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À propos de l’auteur

Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

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Je conseille des professionnels de l'immobilier dans le cadre d'acquisition et de cession d'immeubles. J'accompagne également des clients particuliers désireux de se constituer un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers grâce à des investissements ciblant des immeubles de rapport ou des supports destinés à être mis en valeur et exploités. Mon goût personnel et ma formation professionnelle m'ont conduit à développer une compétence particulière en matière de résolution amiable de situations litigieuses ou conflictuelles. J'interviens régulièrement à l'occasion de conflits entre associés ou entre indivisaires. Mes clients apprécient mon sens de l'organisation, mon implication dans les dossiers et la création d'une relation construite sur la confiance.