Les charges locatives dans un bail commercial
Depuis la loi PINEL, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives n’est plus libre.
Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce précise en son 1er alinéa que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », tandis que le dernier alinéa précise que « un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».
La résiliation du bail commercial
La résiliation du bail est une opération juridique délicate pouvant intervenir à l’initiative du preneur, comme du bailleur, en application des dispositions légales, comme des dispositions contractuelles.
La résiliation du bail commercial n’a pas échappé aux récentes réformes (loi PINEL et loi MACRON) qui ont plus ou moins modifié les règles applicables.
1) La résiliation du bail à l’initiative du preneur
Lorsque le preneur est à l’initiative de la résiliation du bail, il n’a en principe droit à aucune indemnité d’éviction.
Loi MACRON et Baux commerciaux – Entre LRAR ou acte extrajudiciaire
Pour ce qui est du droit des baux commerciaux, la loi MACRON s’intéresse exclusivement à la forme que doit revêtir la notification de certains actes. Pour l’essentiel, il faut retenir que les actes émanant du preneur peuvent être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les actes émanant du bailleur doivent impérativement être délivrés par acte extrajudiciaire (sauf quelques exceptions qui seront détaillées ci-après).
La cession du droit au bail
La cession du droit au bail peut se faire isolément du fonds de commerce, ou à l’occasion de la cession du fonds de commerce. Dans tous les cas, le bailleur peut se retrouver avec un locataire qu’il ne souhaite pas, ce qui implique qu’il doit prendre des mesures le plus en amont possible.
1) La portée du droit de céder son bail
L’article L. 145-16 du Code de commerce prévoit que « sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».
Baux commerciaux – La fin de l’interdiction du droit de résiliation triennale du preneur
Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur ne peut plus priver le preneur de sa possibilité de résilier le bail au terme d’une période triennale par l’insertion d’une clause (Article L145-4 du Code de commerce). Désormais, le preneur peut, par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, adresser son congé au bailleur à l’issue d’une période triennale.
Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le bailleur pouvait insérer dans le bail une clause privant le preneur de sa faculté de lui donner congé au terme d’une période triennale.
Baux commerciaux – L’obligation d’établir un état des lieux
Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi PINEL impose désormais qu’un état des lieux soit réalisé lors de la prise de possession des lieux par le preneur. Corrélativement, un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement par les parties.
L’obligation d’établir un état des lieux s’impose aux baux conclus ou renouvelés après la date d’entrée en vigueur de la loi PINEL (le 20 juin 2014), mais pas uniquement. La loi PINEL impose également qu’un état des lieux de sortie soit réalisé pour les baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014 dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 13-II de la loi PINEL).
La clause imposant au preneur d’exercer son activité sous une enseigne prédéterminée par le bailleur
Il n’est pas rare en pratique de rencontrer des « clauses d’enseigne » dans les baux commerciaux, clauses qui vont interdire au preneur d’exercer son activité commerciale sous une autre enseigne que celle d’origine.
Tout au plus, le preneur a la possibilité de monnayer avec son bailleur l’exercice de son activité sous une enseigne de son choix.
On aura donc vite fait de comprendre que certains bailleurs ont vu dans cette clause une possibilité de tirer de leur bail un revenu supplémentaire, alors même qu’ils ne souffrent d’aucun préjudice lorsque le preneur assume l’intégralité des frais liés au démontage et à la pose d’une nouvelle enseigne.
Baux commerciaux – la révision du loyer
Au premier rang des obligations qui incombent au preneur trône logiquement le paiement du loyer. Si les parties tombent d’accord sur le loyer initial lors de la conclusion du contrat (faute de quoi le contrat serait nul pour absence de consentement), il n’est pas pour autant figé durant toute la durée de la relation contractuelle. Ce loyer va bien évidemment évoluer, soit parce que les parties l’ont prévu, soit par l’effet de la révision triennale.
Nantissement de fonds de commerce : Définition et fonctionnement
Définition
Le nantissement du fonds de commerce est une garantie de paiement portant sur le fonds de commerce, et qui permet au créancier de se prémunir contre le risque de non remboursement d’une dette par le débiteur.
Le nantissement du fonds de commerce peut être conventionnel ou judiciaire, mais il demeure une sûreté réelle.
PRESCRIPTION DES JUGEMENTS ET TITRES EXECUTOIRES
Un titre exécutoire est un acte juridique constatant une créance et valant autorisation de pratiquer des saisies. On parle de titre exécutoire prescrit lorsque la décision ne peut plus faire l’objet d’une exécution car le délai légal pour agir a été dépassé.
La prescription extinctive est définie comme « un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps ».
La loi n°2008-561 du 17/06/2008 a réformée la notion de prescription en matière de droit civil, dispositions régies initialement par la loi n°91-650 du 09/07/1991. Lire la suite