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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

La procédure devant le Tribunal d’instance

La procédure devant le Tribunal d’instance commence généralement par une assignation à toutes fins (à fin de conciliation et à défaut de jugement).

La procédure devant le Tribunal d’instance est moins formaliste que devant le Tribunal de Grande Instance et très largement orientée vers la conciliation des parties.

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Le renouvellement du bail commercial

Le bail arrivé à son terme prend t-il fin immédiatement ou est-il reconduit automatiquement ? Le bailleur peut-il s’opposer au renouvellement du bail commercial ? Au contraire, le preneur a-t-il droit au renouvellement de son bail ? Le preneur a-t-il droit à une indemnité d’éviction si le bail n’est pas renouvelé ? Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur peut-il librement augmenter le loyer ?

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

L’information des salariés en cas de vente d’un fonds de commerce ou de titres sociaux

Diverses précautions doivent être prises avant de céder un fonds de commerce, des parts sociales ou des actions. Traditionnellement, les précautions portent sur la détermination du prix, sur la rédaction d’une clause de garantie d’actif et de passif, le sort des comptes-courants d’associés, le droit aux dividendes, mais il faut désormais composer avec la loi ESS du 31 juillet 2014 qui a ajouté une nouvelle précaution à prendre : l’information des salariés en cas de cession.

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Quelles précautions prendre en cas de cession de parts sociales ?

La cession de parts sociales s’analyse juridiquement comme un contrat de vente devant respecter un certain formalisme pour être opposable à la société et aux tiers. La cession de parts sociales doit être murement réfléchie et doit impérativement intervenir à la suite d’une analyse juridique prenant en compte les aspects tant économiques et financiers que sociaux.

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Poursuite des contrats encours en cas de procédure collective du débiteur – L’exercice de l’option

Lorsque le débiteur bénéficie d’une procédure collective (notamment une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire), qu’advient-il des contrats en cours ? Se poursuivent-ils ou sont-ils automatiquement résiliés ? Qui peut demander la résiliation des contrats en cours ?

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment sortir de l’indivision ?

La vente d’un bien indivis requière en principe l’unanimité des co-indivisaires, mais l’accord de tous les co-indivisaires est-il toujours obligatoire ? Un indivisaire peut-il obtenir seul l’autorisation de vendre un bien indivis ?

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NANTISSEMENT DE FONDS DE COMMERCE

Définition

Le nantissement du fonds de commerce est une garantie de paiement portant sur le fonds de commerce, et qui permet au créancier de se prémunir contre le risque de non remboursement d’une dette par le débiteur.

Le nantissement du fonds de commerce peut être conventionnel ou judiciaire, mais il demeure une sûreté réelle.

Lorsque le nantissement est conventionnel, il résulte d’un contrat passé entre un débiteur et son créancier. En revanche, le nantissement judiciaire suppose que le débiteur ait demandé au juge l’autorisation de faire inscrire un nantissement sur le fonds de commerce, propriété de son débiteur.

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Les charges locatives dans un bail commercial

Depuis la loi PINEL, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives n’est plus libre.

Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce précise en son 1er alinéa que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », tandis que le dernier alinéa précise que « un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

La résiliation du bail commercial

La résiliation du bail est une opération juridique délicate pouvant intervenir à l’initiative du preneur, comme du bailleur, en application des dispositions légales, comme des dispositions contractuelles.

La résiliation du bail commercial n’a pas échappé aux récentes réformes (loi PINEL et loi MACRON) qui ont plus ou moins modifié les règles applicables.

1) La résiliation du bail à l’initiative du preneur

Lorsque le preneur est à l’initiative de la résiliation du bail, il n’a en principe droit à aucune indemnité d’éviction.

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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Loi MACRON et Baux commerciaux – Entre LRAR ou acte extrajudiciaire

Pour ce qui est du droit des baux commerciaux, la loi MACRON s’intéresse exclusivement à la forme que doit revêtir la notification de certains actes. Pour l’essentiel, il faut retenir que les actes émanant du preneur peuvent être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les actes émanant du bailleur doivent impérativement être délivrés par acte extrajudiciaire (sauf quelques exceptions qui seront détaillées ci-après).

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