Comment agir en cas de loyers impayés ?
Le principal risque auquel l’investisseur immobilier est exposé est celui du défaut de paiement des loyers par le locataire.
La situation est problématique lorsqu’aucune assurance garantissant les risques locatifs n’a été souscrite.
Cette assurance n’existe pas en matière de baux commerciaux.
Baux d’habitation – loyers impayés
Le défaut de paiement des loyers autorise le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.
Le locataire sera déchu de son droit d’occuper les lieux, son expulsion sera ordonnée et une condamnation à payer les loyers et une indemnité d’occupation sera prononcée.
Le délai moyen pour parvenir à l’expulsion d’un locataire est compris entre 8 et 12 mois.
En matière de baux d’habitation, les locataires bénéficient d’une trêve interdisant toute mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars.
La dette contractée par le locataire peut s’avérer parfois très difficile à recouvrer sachant que le locataire peut présenter un dossier de surendettement et obtenir l’annulation de sa dette locative.
En cas de loyers impayés, il faut agir très rapidement car, en pratique, le locataire cesse tout paiement tout au long de la procédure devant conduire à son expulsion.
Baux commerciaux – loyers impayés
Le défaut de paiement des loyers en matière de baux commerciaux peut être le résultat d’un choix délibéré du preneur qui souhaite se libérer par anticipation du bail.
Le bailleur peut, et sans en avoir l’obligation, invoquer la clause résolutoire insérée au bail en faisant délivrer un commandement de payer au preneur.
Si à l’expiration d’un délai d’un mois, la situation n’est pas régularisée, le Tribunal peut être saisi dans le but d’obtenir le paiement des arriérés de loyers, la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et l’expulsion du preneur.
En pratique, le bailleur a intérêt à agir très rapidement en cas de loyers impayés puisque si le preneur fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire, tous les loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture ne pourront être payés.
En général, les loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont payés à bonne date.
En cas de liquidation judiciaire et de cession du fonds de commerce, le bailleur dispose d’un rang de privilège qui lui permet d’espérer recevoir le règlement de tout ou partie de sa créance de loyers antérieurs au jugement d’ouverture.
Le bailleur, confronté à une procédure collective du preneur, doit se montrer diligent et actif pour protéger efficacement ses intérêts.
Protection du patrimoine – Quelles sont les risques lorsque l’une des parties est une société non encore immatriculée ?
Cette situation n’a rien d’exceptionnel mais il est indispensable d’être particulièrement vigilant quant à la rédaction du contrat.
Sur le plan des principes, il est tout à fait possible qu’une société non encore immatriculée s’engage dans le cadre d’un contrat mais, pour être valable, cet engagement doit être accompagné de différentes mentions qui précisent que la société est en cours d’immatriculation, qu’elle est représentée par ses fondateurs ou l’un d’entre eux et surtout qu’à défaut d’immatriculation, les fondateurs seront responsables directement et personnellement des engagements souscrits.
A défaut de respecter ce formalisme, et de prévoir ces mentions, le contrat conclu par une société non immatriculée est tout simplement nul.
Pour contracter, il faut disposer au sens juridique du terme et une société non immatriculée ne dispose pas de la personnalité morale.
Dans ces conditions, le contrat est nul et de nul effet, l’autre partie ne pourra se prévaloir d’aucune de ses dispositions ou en réclamer l’exécution.
Il faut également préciser que dans cette hypothèse la régularisation a posteriori du contrat n’est pas possible.
Si lorsque le contrat a été conclu, la société ne disposait pas de la personnalité morale et donc de la capacité juridique à s’engager, le fait qu’elle acquiert postérieurement cette personnalité morale ne lui permet pas pour autant de couvrir la cause de nullité dont le contrat a été affecté dès l’origine.
En réalité, compte tenu de la nullité consécutive à l’absence d’existence d’une des parties, le contrat n’a jamais été formé de sorte qu’aucune régularisation ne sera jamais possible.
Voir en ce sens :
CASS COM 21 février 2012, pourvoi 20-27630
CASS COM 9 Janvier 2019, pourvoi A17-15.386
Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?
Valeur de l’usufruit temporaire :
Si l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.
Ce barème fiscal d’évaluation de l’usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation (article 669 du Code Général des Impôts).
Immobilier – Droit de préemption commercial Comment s’exerce le droit de préemption commercial de la commune ? Quel est le sort des biens commerciaux en cas de préemption commercial ?
Le droit de préemption que les communes ont la faculté d’instaurer sur les aliénations à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter, a pour objectif de leur permettre d’agir en faveur du maintien du commerce de proximité sur leur territoire.
Comment ce droit est-il exercé ? Quelle est la procédure ? Quel est le sort des biens commerciaux ?
Quels recours pour la victime d’une escroquerie par faux virement ?
Que faire si vous êtes victime d’une arnaque ?
Quels recours en cas d’escroquerie par faux virement ?
Comme se faire indemniser par sa banque en cas de faux virement ?
Votre argent n’est pas forcément perdu !
Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?
Tout constructeur qui prend en charge la construction d’une maison individuelle est dans l’obligation de se conformer aux règles applicables à ce type de construction.
Le constructeur a l’obligation de proposer un Contrat de Construction de maisons Individuelles (CCMI)
Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?
Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est souvent très significatif sans pour autant que l’emprunteur ne puisse négocier efficacement le montant de cette couverture imposée par le banquier.
En règle générale, l’emprunteur n’a pas la faculté, lors de la négociation de son prêt, de contester ou discuter le montant de la prime d’assurance adossée à l’opération de crédit.
Depuis le 1er janvier 2018, la situation a changé.
Quels sont les missions et obligations d’un gestionnaire de biens ? Sur quels fondements sa responsabilité peut être engagée ? Quel recours puis-je exercer en cas de loyers impayés ?
La loi Hoquet du 02/07/1970 régit la profession d’administrateur de biens et prévoit que ces derniers doivent impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention Gestion Immobilière.
Cette qualification est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous réserve de la présentation de certains justificatifs à savoir aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), garantie financière (110 000 euros minimum), assurance responsabilité civile professionnelle.
Le rôle du gestionnaire de bien est de gérer pour le compte du propriétaire de l’immeuble l’ensemble des actes de gestion locative à savoir notamment :
-estimation de la valeur locative
-diffusion des annonces du bien à louer
-étude des candidats locataires
-établissement et signature des baux
-établissement des états des lieux
-révision des loyers
-recouvrement des loyers
-reversement des loyers
-paiement des charges de copropriétés
-gestion des réparations nécessaires
Le gestionnaire de bien pourra voir sa responsabilité engagée en raison d’une mauvaise exécution de son mandat.
Que faire en cas d’encaissement frauduleux d’un chèque sans provision ? La responsabilité de la banque peut-elle être engagée ? Comment être indemnisé par la Banque en cas de fraude à l’endos ?
Si un chèque a été encaissé frauduleusement sur votre compte bancaire et que consécutivement à cette manœuvre vous avez été escroqué, vous pouvez engager la responsabilité de votre banque et exiger qu’elle répare le préjudice que vous avez subi.
Quelles sont les conditions d’une réception judiciaire de travaux ?
La question de la réception de travaux est une question centrale en droit de la construction.
La réception de travaux emporte acceptation des ouvrages réalisés par l’entreprise.
La réception est un acte unilatéral du Maître d’Ouvrage.
Il arrive parfois que le Maître d’Ouvrage refuse de réceptionner et que ce refus soit injustifié.
Les conditions de la réception judiciaire de travaux viennent d’être reprécisées.
Le prononcé de la réception judiciaire suppose que les travaux soient en état d’être reçu sans autre condition.
La Cour de Cassation vient de préciser récemment que si la seule question de prendre en considération est celle du caractère réceptionnable ou non des travaux.
La réponse est parfois précédée d’une expertise de l’état des travaux, précisément pour déterminer la date à laquelle ceux-ci auraient été réceptionnables.
Aucun autre critère ne peut donc être indemnisé pour permettre le prononcé d’une réception judiciaire de travaux (référence arrêt n°1043 du 12/12/2017 pourvoi n°15-27802).
La réception est le point de départ des garanties légales dites de parfaite achèvement biennale et décennale.
Il peut y avoir un intérêt pour l’entreprise à réceptionner ses travaux notamment du fait que l’origine de sa responsabilité est différente suivant que les travaux ont été réceptionnés ou non.
Si l’entreprise estime que les travaux sont en état d’être réceptionné, il lui appartient d’être vigilent à cet égard et provoquer les conditions de la réception de ses travaux.