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Etienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilierParEtienne CHEVALIER - Avocat en droit immobilier

Comment acheter en tontine ?

Le principe de la tontine est que plusieurs personnes peuvent acheter ensemble un immeuble soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile tout en prévoyant qu’au décès de l’un des protagonistes, le bien acquis deviendra la propriété du ou des survivants.

Ce mécanisme est désigné dans le Code civil suivant la terminologie de l’acquisition en tontine ou avec clause d’accroissement.

La tontine permet d’assurer efficacement la protection du conjoint survivant.

En général, l’achat en tontine est réalisé par deux personnes mais techniquement ce mécanisme n’est pas limité et l’acquisition peut être effectuée par plusieurs acquéreurs.

Le principe reste le même : au fur et à mesure des décès, l’immeuble se trouve appartenir aux survivants jusqu’à devenir la propriété exclusive du dernier survivant.

Au plan pratique, il convient de rédiger la clause d’accroissement avec le plus grand soin.

Il est indispensable de prévoir que la propriété sera acquise avec rétroactivité au jour de l’achat.

L’achat en tontine doit correspondre à une opération effectivement aléatoire (ordre des décès).

Cette condition implique que les acquéreurs soient placés dans une situation équilibrée et égale face aux risques de décès et aux chances de gain.

Cette condition peut ne pas être remplie quand les tontiniers n’ont pas la même espérance de vie et qu’ils y contribuent de manière égalitaire au paiement du prix ou aux apports réalisés.

L’achat en tontine peut être réalisé directement pour l’acquisition d’un immeuble, mais les règles fiscales limitent l’intérêt du dispositif.

Aussi, il est traditionnellement suggéré d’insérer une clause de tontine à l’intérieur des statuts d’une société civile de sorte que le mécanisme peut trouver application tout en échappant aux limitations fiscales présentes en matière d’acquisition d’immeubles en directs.

Les avantages de la tontine au plan patrimonial sont très importants.

Le survivant est réputé être propriétaire depuis l’origine de sorte qu’il n’y a aucune fiscalité résultant de l’effet de la tontine (droits de mutation ou taxation des libéralités).

Si la clause d’accroissement porte sur des titres de société, seuls les droits dus en matière de cession de parts sociales seront exigibles.

Au plan pratique, l’acquisition en tontine permet aux concubins ou aux époux d’assurer la protection du survivant d’entre eux.

La tontine peut également être réalisée entre un époux et un tiers.

Par l’effet du mécanisme de la tontine, le survivant est réputé être seul propriétaire de l’immeuble ou des parts et les héritiers du prédécédé ne peuvent prétendre à avoir de droits sur le bien. L’achat en tontine est donc à recommander dans les hypothèses où une personne souhaite avantager ou protéger une autre personne.

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Comment rédiger les statuts d’une SCI ?

Les questions à se poser lors de la rédaction des statuts d’une société civile sont les suivantes :

  • Utilisation de la SCI

Positionner la SCI dans le patrimoine
Rédiger l’objet social
Intégrer la dimension fiscale (IS/IR)
Perspectives de transmission

  • Organiser le fonctionnement de la société

Identifier les apports
Adapter les statuts en fonction des moyens de financement de la société
Prévoir les clauses relatives à la transmission des parts sociales
Fixer le montant du capital social
Organiser le pouvoir et la responsabilité des animateurs

  • Choix de la fiscalité de la SCI

Option IS/IR
Identifier le régime d’imposition des revenus, des plus-values et des cessions de parts
Définir les règles applicables aux comptes-courants d’associés

  • Organisation de la dissolution de la société civile

Clauses relative aux cessions et à la transmission des parts sociales
Organisation du retrait d’un associé
Dispositions relatives à de dissolution

  • Prévention des conflits entre associés

Absence de mécanisme légal
Création de mécanisme de déblocage des conflits
Protection des minoritaires
Organiser la liquidité des titres

Cette liberté peut être mise à profit pour optimiser les opérations d’investissement immobilier à la fois au plan juridique et au plan fiscal.

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SCI à l’IS ou à l’IR ?

Lorsqu’un immeuble est détenu au travers d’une société civile immobilière, il est possible de choisir de soumettre les revenus encaissés par la société civile soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.

Bien évidemment, les deux schémas présentent à la fois des avantages et des inconvénients.

IR

Avantages :

  • Perception intégrale et sans fiscalité des revenus produits par l’immeuble
  • Fiscalité de la plus-value réduite par la durée de détention.
  • Déductibilité des travaux et imputation des déficits sur les autres revenus fonciers
  • Réduction de la base imposable de l’impôt sur le revenu en cas (dans la limite de 10 000 €) en cas de déficit (charges > revenus).

Inconvénients :

  • Taux d’imposition des revenus fonciers
  • Efforts de trésorerie en cas d’acquisition au moyen d’un emprunt
  • Assujettissement à la CSG – CRDS

IS

Avantages :

  • Financement de l’opération facilitée par les règles de calcul de l’impôt.
  • Réduction de l’impôt durant la période d’amortissement.
  • Absence de CSG.

Inconvénients :

  • Fiscalité des distributions de dividendes
  • Fiscalité pénalisante en cas de vente de l’immeuble par la société civile (plus value).

Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu dépend de la stratégie de l’investisseur.

L’IS est recommandé pour des projets privilégiant la capitalisation des revenus et leur utilisation pour financer d’autres projets d’investissements.

L’IS est également recommandé en présence d’une forte imposition sur le revenu et d’acquisition de l’immeuble financée à crédit.

Il faut également préciser que la fiscalité des dividendes est plus intéressante que la fiscalité des revenus fonciers lorsque le bénéficiaire est non-résident français. (Sauf revenus payés dans un état ou territoire non coopératif).

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Comment agir en cas de loyers impayés ?

Le principal risque auquel l’investisseur immobilier est exposé est celui du défaut de paiement des loyers par le locataire.

La situation est problématique lorsqu’aucune assurance garantissant les risques locatifs n’a été souscrite.

Cette assurance n’existe pas en matière de baux commerciaux.

Baux d’habitation – loyers impayés

Le défaut de paiement des loyers autorise le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Le locataire sera déchu de son droit d’occuper les lieux, son expulsion sera ordonnée et une condamnation à payer les loyers et une indemnité d’occupation sera prononcée.

Le délai moyen pour parvenir à l’expulsion d’un locataire est compris entre 8 et 12 mois.

En matière de baux d’habitation, les locataires bénéficient d’une trêve interdisant toute mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars.

La dette contractée par le locataire peut s’avérer parfois très difficile à recouvrer sachant que le locataire peut présenter un dossier de surendettement et obtenir l’annulation de sa dette locative.

En cas de loyers impayés, il faut agir très rapidement car, en pratique, le locataire cesse tout paiement tout au long de la procédure devant conduire à son expulsion.

Baux commerciaux – loyers impayés

Le défaut de paiement des loyers en matière de baux commerciaux peut être le résultat d’un choix délibéré du preneur qui souhaite se libérer par anticipation du bail.

Le bailleur peut, et sans en avoir l’obligation, invoquer la clause résolutoire insérée au bail en faisant délivrer un commandement de payer au preneur.

Si à l’expiration d’un délai d’un mois, la situation n’est pas régularisée, le Tribunal peut être saisi dans le but d’obtenir le paiement des arriérés de loyers, la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et l’expulsion du preneur.

En pratique, le bailleur a intérêt à agir très rapidement en cas de loyers impayés puisque si le preneur fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire, tous les loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture ne pourront être payés.

En général, les loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont payés à bonne date.

En cas de liquidation judiciaire et de cession du fonds de commerce, le bailleur dispose d’un rang de privilège qui lui permet d’espérer recevoir le règlement de tout ou partie de sa créance de loyers antérieurs au jugement d’ouverture.

Le bailleur, confronté à une procédure collective du preneur, doit se montrer diligent et actif pour protéger efficacement ses intérêts.

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Protection du patrimoine – Quelles sont les risques lorsque l’une des parties est une société non encore immatriculée ?

Cette situation n’a rien d’exceptionnel mais il est indispensable d’être particulièrement vigilant quant à la rédaction du contrat.

Sur le plan des principes, il est tout à fait possible qu’une société non encore immatriculée s’engage dans le cadre d’un contrat mais, pour être valable, cet engagement doit être accompagné de différentes mentions qui précisent que la société est en cours d’immatriculation, qu’elle est représentée par ses fondateurs ou l’un d’entre eux et surtout qu’à défaut d’immatriculation, les fondateurs seront responsables directement et personnellement des engagements souscrits.

A défaut de respecter ce formalisme, et de prévoir ces mentions, le contrat conclu par une société non immatriculée est tout simplement nul.

Pour contracter, il faut disposer au sens juridique du terme et une société non immatriculée ne dispose pas de la personnalité morale.

Dans ces conditions, le contrat est nul et de nul effet, l’autre partie ne pourra se prévaloir d’aucune de ses dispositions ou en réclamer l’exécution.

Il faut également préciser que dans cette hypothèse la régularisation a posteriori du contrat n’est pas possible.

Si lorsque le contrat a été conclu, la société ne disposait pas de la personnalité morale et donc de la capacité juridique à s’engager, le fait qu’elle acquiert postérieurement cette personnalité morale ne lui permet pas pour autant de couvrir la cause de nullité dont le contrat a été affecté dès l’origine.

En réalité, compte tenu de la nullité consécutive à l’absence d’existence d’une des parties, le contrat n’a jamais été formé de sorte qu’aucune régularisation ne sera jamais possible.

Voir en ce sens :

CASS COM 21 février 2012, pourvoi 20-27630

CASS COM 9 Janvier 2019, pourvoi A17-15.386

 

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Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?

Valeur de l’usufruit temporaire :

Si l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée (usufruit temporaire), sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans), dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Ce barème fiscal d’évaluation de l’usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation (article 669 du Code Général des Impôts).

 

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Immobilier – Droit de préemption commercial Comment s’exerce le droit de préemption commercial de la commune ? Quel est le sort des biens commerciaux en cas de préemption commercial ?

Le droit de préemption que les communes ont la faculté d’instaurer sur les aliénations à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter, a pour objectif de leur permettre d’agir en faveur du maintien du commerce de proximité sur leur territoire.

Comment ce droit est-il exercé ? Quelle est la procédure ? Quel est le sort des biens commerciaux ?

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Quels recours pour la victime d’une escroquerie par faux virement ?

Que faire si vous êtes victime d’une arnaque ?

Quels recours en cas d’escroquerie par faux virement ?

Comme se faire indemniser par sa banque en cas de faux virement ?

Votre argent n’est pas forcément perdu !

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Quelles sont les infractions pénales en matière de construction d’une maison individuelle ?

Tout constructeur qui prend en charge la construction d’une maison individuelle est dans l’obligation de se conformer aux règles applicables à ce type de construction.

Le constructeur a l’obligation de proposer un Contrat de Construction de maisons Individuelles (CCMI)

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Comment réduire le coût d’un prêt immobilier ? Comment changer d’assureur ?

Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est souvent très significatif sans pour autant que l’emprunteur ne puisse négocier efficacement le montant de cette couverture imposée par le banquier.

En règle générale, l’emprunteur n’a pas la faculté, lors de la négociation de son prêt, de contester ou discuter le montant de la prime d’assurance adossée à l’opération de crédit.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation a changé.

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